De wetgever heeft gelukkig aan dit probleem gedacht. De startersvrijstelling en het verlaagde 2 procent-tarief kunnen alleen worden toegepast als de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt. Enkel tijdelijk gebruik is niet toegestaan.

Een koper is dan ook verplicht een formulier in te vullen waarin hij verklaart dat de woning is bedoeld voor zelfbewoning (anders dan tijdelijk).

Ook als de koper de woning eerst nog gaat verbouwen, kan hij een beroep doen op de startersvrijstelling of het tarief van 2 procent. Na de voltooiing van de verbouwing moet hij de woning dan wel daadwerkelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Maar er kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen. Stel bijvoorbeeld dat de koper snel nadat de woning geleverd is, nog tijdens de verbouwing, overlijdt. Of dat hij werkloos raakt, en de woning moet verkopen.

Echtscheiding kan eveneens een onvoorziene omstandigheid zijn. In dat soort gevallen –mits serieus onderbouwd– zal de Belastingdienst niet alsnog 8 procent overdrachtsbelasting gaan heffen.

De onvoorziene omstandigheid kan zich ook al voordoen voordat de gang naar de notaris is gemaakt. Vanaf 1 januari 2022 wordt daar wettelijk rekening mee gehouden. Het gaat dan om onvoorziene omstandigheden die zich voordoen vóór de overdracht bij de notaris maar ná het moment van ondertekening van het koopcontract. In dat geval kan de koper immers niet meer van de woning af. Momenteel geldt hiervoor al een coulanceregeling.

Het is van groot belang dat een koper dergelijke onvoorziene omstandigheden direct meldt bij de betrokken notaris. Die kan dan helpen met het invullen van de verplichte ”verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden”. De koper moet die waarheidsgetrouw invullen.

In de verklaring bevestigt de koper dat hij de woning altijd had willen bewonen totdat de onvoorziene omstandigheden optraden. Als de koper inmiddels overleden is, verschuift deze verantwoordelijkheid naar degene die de nalatenschap vertegenwoordigt.

De Belastingdienst kan dit alles gaan controleren aan de hand van bijvoorbeeld de aangifte inkomstenbelasting en de basisgegevens over leveringen van woningen. De inspecteur heeft de mogelijkheid om vragen gaan stellen als hij ziet dat de woning snel is doorverkocht.

Wie heeft verklaard dat hij de woning altijd wilde bewonen, terwijl dat niet gebeurd is, moet die onvoorziene omstandigheden zelf gaan onderbouwen. Hij kan die verantwoordelijkheid niet afschuiven op de Belastingdienst en ook niet op de notaris. De bewijslast voor de onvoorziene omstandigheid ligt dus, zoals dat heet, bij de koper.

Al met al wordt een koper niet gestraft als hij buiten eigen schuld niet in het aangekochte huis gaat wonen. Maar het is wel goed opletten.

De auteur werkt bij HVK Stevens Belastingadvies