Agrariërs en gestopte agrariërs hebben steeds vaker vragen over de rood-voor-roodregeling: oude stallen en panden worden gesloopt in ruil voor een bouwkavel. Ze hikken namelijk aan tegen de verwachte torenhoge kosten van de asbestsanering, maar met deze regeling is dat probleem opgelost. De combinatie van de rood-voor-roodregeling met asbestsanering kan financieel gezien inderdaad interessant en aantrekkelijk zijn. Toch is het belangrijk om emotionele aspecten die hierbij komen kijken niet te onderschatten.

Blok aan het been

Gestopte agrariërs willen graag zo lang mogelijk op hun erf blijven wonen. Maar de voormalige stallen en andere bedrijfsgebouwen zijn vaak een blok aan het been. Deze gebouwen hebben geen functie meer en staan daarom leeg. Doordat er in veel gevallen ook nog eens asbest op de daken zit, zijn de gebouwen lastig te verzekeren.

Sommige schuren of stallen kun je natuurlijk een nieuwe functie geven. Denk aan een caravanstalling, goederenopslag of een kleinschalige werkplaats. Als zo’n nieuwe functie mogelijk is, heeft het gebouw vaak wel de ‘verdiencapaciteit’ om de renovatie van het dak terug te verdienen. In de nieuwere bestemmingsplannen is vaak voldoende ruimte voor dit soort initiatieven. Maar een gestopte boer wil meestal geen nieuwe projecten meer opstarten.

Aantrekkelijk

Diverse gemeenten hebben een rood-voor-roodregeling. Deze regeling komt er kort gezegd op neer dat je een nieuwe woning mag bouwen op het erf in ruil voor de sloop van de overtollige bebouwing. Met de opbrengst van de bouwkavel (of het bouwrecht) kun je dan de kosten van de sloop en nieuwe erfinrichting betalen.

Voor een gebouw van 1000 vierkante meter komen de kosten voor asbestverwijdering en een nieuw dak neer op 25.000 tot 30.000 euro. Dit bedrag moet betaald worden uit de financiële (oudedags)reserves. Na de sanering blijven de overige onderhoudskosten doorgaan. Meedoen aan de rood-voor-roodregeling kan daarom aantrekkelijk zijn. De koper van de bouwkavel betaalt dan namelijk de sloop van de gebouwen, inclusief de asbestsanering.

Emotioneel proces

De regeling lijkt dus aantrekkelijk. Toch merk ik in de praktijk dat het voor de betrokken (ex-)agrariër nog niet zo eenvoudig is. Een rood-voor-roodproces is namelijk een emotioneel proces. Het betekent de afsluiting van een belangrijke fase in het leven, want het vaak eigenhandig opgebouwde bedrijf wordt gesloopt. Het gevolg van de regeling is dat er op je erf een extra woning komt. De ‘vrijheid’ op je eigen erf is daarmee verleden tijd.

Bovendien duren de procedures vaak lang. Daar zitten veel ex-agrariërs niet op te wachten. En dan is de uitkomst ervan ook nog eens onzeker. Welke kosten moet ik maken? Kan ik de bouwkavel wel verkopen? Loopt de procedure een beetje door? Hoelang moet ik voorfinancieren? Houd ik wel genoeg geld over voor mijn oude dag?

Het komt ook nog weleens voor dat een van de kinderen de woning wil kopen. Dat lijkt een mooie oplossing, maar ook dan spelen er emotionele vraagstukken: Bevoordeel ik het ene kind niet boven het andere? Kunnen de kinderen het financieel gezien wel overzien? Kunnen ze het buiten wonen wel aan?

En dan zijn er nog vragen op fiscaal gebied. Denk aan: Krijg ik te maken met btw? Moet ik extra inkomstenbelasting gaan betalen?

Kans

Ondanks deze soms lastige en emotionele aspecten is de rood-voor-roodregeling wel degelijk een kans. Na jaren waarin er niet veel gebeurde met deze regeling, door de moeizame woningmarkt en ingewikkelde procedures, zie ik nu weer veel beweging. Veel gemeenten hebben het beleid versoepeld en de belangstelling van kopers neemt weer toe.

Kortom: de rood-voor-roodregeling kan een oplossing zijn om, tegelijk met de verouderde stallen en panden, asbestdaken aan te pakken, maar houd daarbij ook oog voor de emotionele en persoonlijke consequenties.

De auteur is specialist ruimtelijke ordening en milieu bij Countus accountants + adviseurs.