Vastgoed is al eeuwenlang een solide belegging. Vooral de laatste jaren was vastgoed een goudgerande investering. Het directe rendement ­–de huur– was interessant, maar ook het indirecte rendement –de waardestijging– maakte vastgoed aantrekkelijk. De huren stegen tot grote hoogte en de huizenprijzen volgden die trend. Wonen werd onbetaalbaar en de overheid vond het tijd om fors in te grijpen. De belastingtarieven werden aangepast en de huren moesten omlaag. Eind april 2024 heeft de Tweede Kamer de Wet betaalbare huur aangenomen. Deze wet heeft ook gevolgen voor het rendement van vastgoedbeleggers. Enorm veel beleggers kwamen in opstand tegen deze wet en zien haar als de reden dat vastgoed nu minder aantrekkelijk is. Maar zoals zo vaak ligt het genuanceerder.

In de periode voordat deze wet van kracht werd, heb ik met tientallen beleggers, banken en andere professionals gesproken over de gevolgen voor hun persoonlijke portefeuille. Dit leverde een goed beeld op van de argumenten voor of tegen en van de mogelijke kansen en risico’s. Uit al die gesprekken kwamen er structureel drie onderdelen naar voren. De rente die fors is gestegen, de fiscale druk die verhoogd is, en de golf aan regulering die de wetgever heeft ingevoerd.

Dat de rente fors is gestegen is iets waar je als belegger niet veel aan kunt doen. Geldschieters willen nu een rentevergoeding hebben van meer dan 6 procent. Als je een hypotheek hebt waarvan de rente een aantal jaar vaststaat, dan heb je nu nog geen probleem, maar wel als deze eerder afloopt. Beleggers die vrijwel geen financiering hebben, ontvangen nog steeds een aantrekkelijk rendement. Beleggers die wél een hoge hypotheek hebben, kampen met een fors probleem. Maar bezwaar maken tegen een hogere rente is lastig, want dit zijn gevolgen van Europees beleid en de dynamiek van de financiële markten.

Je uitspreken tegen een hogere belasting kan uiteraard wel. Nu is het zo dat onder de huidige wetgeving de belasting nog steeds relatief laag is. De verwachting is wel dat door nieuwe fiscale wetgeving de fiscale druk op vastgoed verder omhooggaat, wat ook weer een negatief effect heeft op het toekomstige rendement.

Het is gemakkelijker om als belegger invloed uit te oefenen op de huurregulering. Ook kun je net doen alsof die regulering de enige oorzaak is van het lagere directe rendement. Je ziet dan ook dat tegenstanders van deze wet vooral naar de regulering wijzen en voorstanders vooral naar de gestegen rente. Uiteindelijk is het een samenspel van meerdere factoren waardoor vastgoed minder aantrekkelijk is.

Wat hierbij niet over het hoofd gezien mag worden is de relatie tussen onvrede over overheidsbeleid en persoonlijke financiële problemen. In de gesprekken die ik voerde met beleggers merkte ik een duidelijk verband tussen beleggers met problemen en hun boosheid op de overheid. Maar beleggers moeten zich bewust zijn van de risico’s die gepaard gaan met overfinanciering en de verantwoordelijkheid die zij dragen voor hun eigen investeringsbeslissingen. Je kunt een ander niet beschuldigen als je met geleend geld belegt en nu een probleem hebt.