De woningmarkt is duidelijk aan het afkoelen. Tijdens de overgang van gekte naar stilstand hebben er ook mensen huizen gekocht. Als je een pechvogel bent, heb je voor je gekochte woning nog fors overboden en gaat je oude huis onder de vraagprijs weg. Als er al interesse is, want soms komen er niet eens serieuze kijkers. Wat is in zo’n situatie verstandig?

Ik denk dat de woningprijzen dalen. Dat is nog niet goed te controleren, omdat het gemiddeld vijf à zes maanden duurt voordat een transactie langs de notaris gaat en zichtbaar wordt in het kadaster. Huizen die tijdens de gekte eind 2021 zijn verkocht, komen dus ongeveer in het tweede kwartaal van 2022 bij de notaris.

Makelaars, adviseurs en banken zien vaak al heel vroeg in het proces dat de woningmarkt aan het verschuiven is. Huizen die nu verkocht worden gaan veelal net onder de vraagprijs weg. Dat lijkt enorm mee te vallen, maar in de cijfers gaat dit fors uitpakken.

Een realistisch voorbeeld: stel je huis stond eind 2021 te koop voor 350.000 euro. Toen was het ‘normaal’ dat het voor 380.000 euro werd verkocht. Nu gaat een vergelijkbare woning in de verkoop voor 340.000 euro en wordt deze verkocht voor 335.000 euro. Dat lijkt een klein verschil, en makelaars spreken sussende woorden: dat het ook te gek was, dat je er nog steeds snel bij moet zijn en dat het fijn is dat de markt nu afkoelt. Van een paar duizend euro minder schrikt niemand toch?

Maar als je naar het rekenvoorbeeld kijkt, krijg je een totaal ander beeld. Die woning die eerst 380.000 euro opbracht, gaat nu weg voor 335.000 euro. Dat is een verschil van 12 procent.

Straks zal blijken dat in 2022 sommige woningen tijdens de gekte werden gekocht, andere in de korte periode van stilstand van eigenaar verwisselden en weer andere tijdens de daling van de markt werden aangeschaft. Gemiddeld kan dit zelfs over heel 2022 nog een lichte stijging opleveren.

Maar wat te doen als je twee woningen hebt? Besef allereerst dat de cijfers in het nieuws dus een halfjaar achterlopen. Kijk verder niet alleen naar de hypotheeklasten nu de rente snel stijgt, maar ook naar de hogere energielasten. Misschien ben je blij als je de vraagprijs krijgt, maar mogelijk is dat al te veel gevraagd. De prijs is afhankelijk van de locatie, het energielabel en de kwaliteit van je woning.

Voorkom dat je –zoals veel mensen in de vorige crisis– continu achter de markt aanloopt. Mensen wezen toen biedingen af waarvan ze een halfjaar later spijt hadden. Ze kregen namelijk niet alleen te maken met nog lagere prijzen, maar zaten ook langer vast aan een dubbele hypotheek en extra energielasten.

Ik merk dat veel mensen nog graag een overbieding wensen en de vraagprijs als de bodem zien. Helaas is de realiteit inmiddels anders en moet je voorkomen dat de financiële schade nog groter wordt.

De auteur is Master of Financial Planning