De woningmarkt voorspellen is een gevaarlijke bezigheid. Toch durf ik wel te zeggen dat er steeds meer stoplichten op oranje staan en niet meer op groen. Je hoeft geen expert te zijn om te beseffen dat we mogelijk op een kantelpunt zitten. Ik krijg de laatste weken dan ook terecht de vraag of nu kopen wel verstandig is.

Uiteraard weet ik ook niet wat de toekomst zal brengen, maar een daling van de woningprijs lijkt mij op dit moment een serieus scenario. Een woning is een belangrijk onderdeel van de vermogensopbouw. Hoewel een woning niet allereerst een belegging is, maar een plek om te wonen, vind ik de vraag of het financieel verstandig is om als starter nu een huis te kopen wel legitiem.

Stel, je wilt groter wonen en je verkoopt een woning van 3 ton en verhuist naar een woning van 4 ton. Bij een prijsdaling van 10 procent kun je beter wachten. Je huidige woning zakt weliswaar 30.000 euro, maar de nieuwe woning zakt 40.000 euro. Wachten is dan dus lonend. Als je kleiner wilt wonen, dan is wachten juist nadelig en moet je snel schakelen. Maar wat als je nu starter bent? Je hebt niets te verkopen, dus wachten lijkt dan zeker lonend.

Tijdens de vorige crisis stonden er zeer veel huizen te koop, maar die waren moeilijk bereikbaar voor starters. Hetzelfde gaat bij een daling van de prijzen vrijwel zeker weer gebeuren. De gemiddelde woningwaarde volgt in de regel de gemiddelde leencapaciteit. Tijdens de vorige crisis zakte de leencapaciteit sneller dan de woningwaarde. Het effect was dat het de eerste paar jaren van de kredietcrisis voor starters lastiger was om te kopen. Pas op het moment dat de woningmarkt stabiliseerde en de leencapaciteit weer toenam, ontstond er ruimte voor de starter.

Op korte termijn zie je dat effect ook nu al. In december konden starters bijna 10 procent meer lenen dan nu. Door de gestegen rente is de leencapaciteit fors afgenomen, maar de huizenprijs is niet gedaald. Woningen zijn dus in 6 maanden tijd onbereikbaarder geworden.

Als per 1 januari 2023 de inflatie verwerkt zal worden in de leencapaciteit, dan zal die leencapaciteit nog verder afnemen. De kans is daarbij groot dat er een onderscheid in de leencapaciteit gaat komen tussen woningen met een goed energielabel en woningen met een slecht energielabel. Wie kiest voor een woning met een slecht energielabel kan dan minder lenen dan wie kiest voor een huis met een goed label. Dat onderscheid is nadelig voor starters. Vaak kopen starters namelijk woningen met een slechter energielabel, want woningen met een beter energielabel zijn nu duurder. Dat verschil gaat vrijwel zeker nog groter worden.

Bij een prijsdaling zorgt wachten weliswaar voor goedkopere huizen, maar dat betekent niet per definitie dat de woningmarkt voor starters ook toegankelijker wordt.

De auteur is Master of Financial Planning