Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde deze week dat de eigen woning van ruim 1 miljoen huishoudens ‘onder water’ staat.

Dat was even schrikken. Deels omdat cijfers hierover tot nog toe suggereerden dat het aantal gezinnen dat –hypothecair gezien– het water tot boven de lippen kwam, circuleerde rond de 700.000. Maar óók omdat de CBS-polsstok niet verder reikt dan begin 2011. En dus de huizenprijsdaling in 2011 en 2012 (respectievelijk 2,4 en 6,3 procent) nog niet eens in de cijfers is verwerkt. Extrapolerend naar vandaag zal het aantal huizen ‘onder NAP’ –dat van 2008 tot 2011 bijna verdubbelde– nu dus nóg eens flink hoger liggen.

Een nadere beschouwing leert dat de angst die een dergelijk bericht inboezemt, toch ietwat overtrokken is. De crux is dat je op verschillende manieren ‘onder water’ kunt staan. Je kunt, zoals het CBS doet, geïsoleerd kijken naar de openstaande hypotheekschuld en de woningwaarde; en als die schuld de woningwaarde dan ontstijgt concluderen dat de huizenbezitter ‘nat staat’.

Hoewel die exercitie duidelijk maakt dat de aankoop van een woning in het laatste decennium een minder fraaie belegging was dan vaak is voorgesteld, zegt het over de werkelijke problematiek ook weer heel weinig. Alleen al omdat, normaal gesproken, een hypotheek al bij de start (door bijvoorbeeld de kosten koper) al meer waard is dan de woning en de huizeneigenaar dus van meet af aan al onder water staat. Vertroebelender is dat in de berekening van het CBS geen rekening is gehouden met het geld dat woningbezitters voor de aflossing sparen in aan de hypotheek vastgeklonken spaar- en beleggingspolissen. En restschuld is pas restschuld wanneer er na verrekening van die bedragen nog schuld overblijft. Houd je wel rekening met die ‘aflossing’, dan rollen er andere bedragen uit de printer. In opdracht van Vereniging Eigen Huis becijferde De Argumentenfabriek dat er medio 2011 op die wijze ‘slechts’ 500.000 huizen onder water stonden.

Dat scheelt nogal, en eigenlijk komt daarbij nog dat onder water staan alleen écht grote gevolgen heeft, wanneer er geen andere vormen van vermogen aanwezig zijn (bijvoorbeeld in de vorm van spaargeld of effecten) waarmee een restschuld kan worden gecompenseerd. Daarvan is op dit moment vooral bij jongeren sprake. Na een woningverkoop onder de streep nog 25.000 tot 30.000 euro in het rood staan, komt onder hen steeds vaker voor. En ook al melden banken dat de ”problemen met hypotheken” vooralsnog beperkt blijven, voor deze huishoudens zijn de druiven uiterst zuur.

Ondertussen is de doorsneeburger niet geholpen met getallen die door een definitiekwestie zo ver uiteen kunnen lopen als in dit geval. Het zou goed zijn als de verschillende partijen die publiceren over woningmarktcijfers daarover de koppen eens bij elkaar zouden steken. In één beweging kunnen ze dan ook een ander punt meenemen: het aantal momenten waarop verschillende woningmarktcijfers naar buiten komen. Dat is nu een ratjetoe. Naast de NVM, die als grootste makelaarsorganisatie ieder kwartaal de jongste verkoopcijfers openbaart, volgen er –buiten de regelmatige prognoses van de Nederlandse banken om– ook nog maandelijks cijfers van het Kadaster en het CBS. Hoewel de NVM niet, zoals het CBS, onafhankelijk is, zijn voor woningmarktwatchers de cijfers van deze organisatie doorgaans toch interessant, vooral omdat ze vaak de trend aangeven. Dat komt omdat de NVM cijfers geeft van de gerealiseerde woningverkopen, terwijl het Kadaster en het CBS inzoomen op de gerealiseerde woningoverdracht, die vaak pas maanden later volgt. Voor de kenner is het verschil helder, voor de burger veelal niet. Die ziet nu alleen maar maandelijks nieuwe negatieve cijfers langsflitsen, onwetend dat die vaak de neerslag zijn van de cijfers die vaak al maanden daarvoor zijn gemeld.

Ook de vergelijkingsperiode is nog relevant. Zo kopte het CBS deze week dat koopwoningen in februari ”ruim 8 procent” waren gedaald. Daarbij werd vergeleken met diezelfde maand in 2012. Alleen wie de kale cijfers nader bekeek, zag dat de prijzen in februari juist waren gestegen in vergelijking met de vorige maand. Hoewel die stijging nu incidenteel lijkt te zijn (voortkomend uit de ‘verkoopgolf’ van eind 2012) had ze evenwel het begin kunnen zijn van een lente op de woningmarkt. Volgens de statistisch meest zuivere methode zou het echter nog vele maanden kunnen duren vóór zo’n lente zichtbaar wordt.