Aanleiding voor het onderzoek is de aankondiging van het kabinet in september vorig jaar om de positie van starters te verbeteren. Twee jaar geleden kwam de overdrachtsbelasting die starters onder de 35 bij aankoop van hun woning moesten betalen, te vervallen. Calcasa startte daarom een onderzoek naar de kansen voor kopers in de leeftijdscategorie van 18 tot 35 jaar.

Volgens het onderzoeksbureau is de positie op de woningmarkt van die leeftijdscategorie niet verbeterd, maar verslechterd. De gemiddelde eenverdienende starter kan op dit moment zo’n 200.000 euro lenen, uitgaande van een jaarsalaris van 45.000 euro. Daarmee ligt een Nederlandse woning met een gemiddelde prijs van ongeveer 450.000 euro nog ver buiten het bereik van die starter.

Reden voor de slechte positie is onder meer de hoge hypotheekrente die op dit moment op ongeveer 4 procent ligt. Begin 2021 stond dat percentage nog op 1,23 procent. Ook ligt de huizenprijs, ondanks de daling sinds 2022, nog steeds hoog, benadrukt Tijs Pellemans van Calcasa.

Startende tweeverdieners hebben het een stuk makkelijker. Die hebben op basis van de berekingen van Calcasa kans op 40 procent van de koopwoningen; dat zijn zo’n 1,7 miljoen huizen. Gemiddeld kunnen startende tweeverdieners een maximale hypotheek van 360.000 euro krijgen; dus 160.000 euro meer dan de startende eenverdiener.

De overheid probeert ook met het verlagen van de schenkingsvrijstelling, de gelijkheid onder de starter recht te trekken. De eenmalige verhoogde vrijstelling bedroeg in 2022 nog 106.671 euro en is in 2023 verlaagd naar 27.231 euro. De vrijstelling zal per 1 januari 2024 helemaal worden afgeschaft. Starters die op dit moment een huis zoeken en een maximale schenking krijgen onder deze voorwaarden, hebben dus kans op een woning van ruim 227.000 euro. Hiermee stijgt het percentage woningen waarvoor zij in aanmerking komen van ruim 3 procent naar ruim 7. Dit zijn in totaal bijna 320.000 woningen. Voor de starters die in 2022 al een gedeeltelijke storting hebben gekregen en daardoor nog wel gebruik mogen maken van de ‘jubelton’ in 2023, is de situatie met 24 procent van de koopwoningen een stuk rooskleuriger. Zij komen in aanmerking voor iets meer dan een miljoen woningen.

De provincies Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg zijn voor starters met een hypotheek van 200.000 euro het meest gunstig. In die provincies ligt de gemiddelde huizenprijs lager. De gemeenten Terneuzen en Heerlen, met zelfs woningen onder de 200.000 euro, zijn het best betaalbaar voor starters.

In bijna de helft van alle Nederlandse gemeenten maakt een starter slechts 1 procent kans op een koopwoning. Deze gemeenten bevinden zich vooral in Noord-Brabant en Noord- en Zuid-Holland. In Blaricum, Laren en Landsmeer is het voor die categorie vrijwel onmogelijk om een huis te kopen.

Het type woning waar de starter het meeste kans op maakt, is het appartement, de flat en de maisonnette. Hieruit bestaat 18 procent van de Nederlandse woningvoorraad.

Verbetering

Calcasa ziet twee elementen die de positie van jonge eenverdieners zou kunnen verbeteren. Dat is een verdere daling van de huizenprijzen en een daling van de hypotheekrente. Als de rente daalt naar het laagste niveau van afgelopen jaren, ongeveer 1,4 procent, stijgt het percentage woningen waarvoor een starter in aanmerking komt van 3,4 naar 5,1; dat is een toename van 77.000 woningen. Voor tweeverdieners neemt het aantal toe met 500.000.

Een meer realistische optie is volgens Calcasa een verdere daling van de huizenprijzen. Als die dalen met nog eens 5 procent, stijgt het percentage woningen waarvoor een starter in aanmerking komt tot 4,6 procent, ofwel met 50.000 extra woningen. Dalen de huizenprijzen met 10 procent dan hebben starters toegang tot 6,1 procent van de koopwoningen.

Calcasa waardeert en taxeert onroerend goed met een in huis ontwikkeld zogenaamd automated valuation model (AMV). Volgens het in Delft gevestigde technologiebedrijf is het AVM nauwkeurig, objectief en betrouwbaar en heeft het een ongeëvenaarde dekkingsgraad. Geldverstrekkers, investeerders en toezichthouders maken gebruik van de gegevens.

De door Calcasa gescreende database bevat meer dan 100 miljoen up-to-date woning- en locatiegegevens. Dagelijks monitort het bedrijf 8 miljoen objecten.