De woningmarkt is enorm kredietgedreven. Je kunt een hypotheek afsluiten tot 100 procent van de waarde van de woning. Verder zijn de laatste jaren de mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten verruimd. Als mensen meer kunnen lenen, kopen ze in de regel een woning die past bij die mogelijkheden. Als heel veel mensen dit doen, gaat de prijs omhoog.

Ook een dalende rente werkt kredietverruimend. Daarnaast zijn geldverstrekkers flexibeler geworden. Het zijn uiteindelijk niet de banken die bepalen wat er maximaal geleend mag worden, maar die maken wel steeds meer gebruik van wat binnen de wettelijke kaders mogelijk is.

De overheid stelt vast wat iemand maximaal kan lenen. Een belangrijke partij in dit verband is het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Op basis van de inkomsten en uitgaven beoordeelt deze stichting wat een huishouden maandelijks maximaal mag uitgeven aan woonlasten.

Nu de rente weer stijgt, roepen veel organisaties en adviseurs dat de leencapaciteit zakt. Dat is waar, maar het effect van een rentestijging is beperkt. De rente moet echt met procenten stijgen voordat het effect gaat hebben op wat Nederlanders kunnen lenen.

Wat wél een sterk effect heeft, zijn hogere huishouduitgaven. We weten nu al dat de energielasten fors stijgen. Die zijn onderdeel van de inflatie. Vorig jaar nam de inflatie al flink toe, maar dit jaar gaan we de effecten daarvan pas goed zien. Als we door gestegen prijzen per maand bijvoorbeeld 160 euro meer moeten uitgeven aan het huishouden, dan blijft er minder over om te besteden aan woonlasten. Oftewel: de leencapaciteit zakt. In dit voorbeeld zou iemand 43.000 euro minder kunnen lenen.

Een dalende leencapaciteit kan leiden tot een stapeling van effecten. Immers, als starters minder kunnen betalen, ziet een doorstromer de overwaarde op zijn eerste huis lager uitpakken dan verwacht. Daardoor kan hij minder vermogen inbrengen bij de aankoop van zijn volgende huis. Dat drukt de prijs die hij op zijn beurt kan opbrengen, bovenop het feit dat deze doorstromer zelf ook al met een lagere leencapaciteit te maken heeft.

Het bedrag wat mensen maximaal mogen lenen is gebaseerd op de Nibud-cijfers van vorig jaar. Meestal past het Nibud die één keer per jaar aan, in januari. Als de omstandigheden er aanleiding toe geven, kunnen de regels ook tussentijds worden aangepast, bijvoorbeeld in juni. Zo’n aanpassing werkt binnen één tot anderhalf jaar door in de huizenprijs. De kans is groot dat banken dan voorzichtiger worden. Als daarbij de inflatie en de energieprijzen niet snel dalen, is de kans op een kanteling in de prijzen op de woningmarkt binnen twee tot drie jaar vrij groot. De enorme schaarste aan woningen zal dan niet ineens verdwenen zijn, maar de prijzen stabiliseren en gaan mogelijk in het dure segment en in minder courante gebieden dalen.

De auteur is Master of Financial Planning