De woningmarkt negeert tot dusver de economische terugslag, met een heftige krimp van de bedrijvigheid, een stijgende werkloosheid en een stevige deuk in het consumentenvertrouwen. In het tweede kwartaal werden zelfs meer huizen boven de vraagprijs verkocht dan ooit tevoren. In ruim de helft van de transacties was daar volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) sprake van. De waarde van woningen schoot over een periode van twaalf maanden gemiddeld met bijna 9 procent de hoogte in.

De verwachting van bijvoorbeeld De Nederlandsche Bank (DNB) is wel dat de hausse afvlakt en er onder invloed van de coronacrisis in 2021 een (lichte) daling van de prijzen zal optreden. Tijdens de vorige crisis kelderden die met zo’n 20 procent, waarbij we het dal bereikten midden 2013. Inmiddels hebben we vanaf dat moment een klim achter de rug van boven de 40 procent.

Een toenemende scheefgroei tussen vraag en aanbod draagt ongetwijfeld bij tot oververhitting van de markt. Er is dan ook dringend behoefte aan extra bouwactiviteit. Het tekort bedraagt 331.000 woningen ofwel 4,2 procent van de totale voorraad in ons land. Een zo fors percentage kwam in tientallen jaren niet voor.

Maar als we kijken naar de lange termijn speelt een andere factor een rol bij de structureel sterk aantrekkende huizenprijzen. Althans, de conclusie in een recent rapport van DNB luidt dat we de verdrievoudiging in de achterliggende 25 jaar vooral moeten toeschrijven aan de eveneens almaar grotere financieringsruimte van kopers.

De hypotheekrente is van rond 7 procent in 1995 gezakt naar nu 1 tot 2 procent. Tegelijk zijn de huishoudinkomens gestegen. Iemand kan daardoor voor dezelfde maandlasten meer lenen en dus voor de beoogde aankoop een hoger bedrag bieden. Uit de grafieken valt over de voorbije decennia een nauw verband af te lezen tussen huizenprijzen en leenruimte, terwijl een duidelijke relatie tussen prijzen en tekort aan woningen ontbreekt.

Degenen die al huiseigenaar zijn, varen er wel bij. Zij betalen weinig rente en de oplopende waarde betekent vermogensopbouw. Voor jongeren die de markt betreden, zeker voor eenverdieners, ligt het anders. Het is maar de vraag of de lage rente opweegt tegen de steeds duurdere huizen. Die beperken voor starters het aanbod van betaalbaar onderdak.

De overheid heeft door de tijd heen eigen-woningbezit volop gestimuleerd, via de aftrek van de hypotheekrente en ruime leennormen. In 2017 kwam er de mogelijkheid dat ouders belastingvrij een ton kunnen schenken aan hun kinderen voor de koop van een huis. Al met al kennen we in Nederland een hoge gezamenlijke hypotheekschuld en dat maakt onze economie gevoeliger voor een verslechterende conjunctuur dan die van omringende landen. Er staat hier dan extra druk op de bestedingen van huishoudens.

Een afkoeling van de woningmarkt, met blijvend een meer gematigde prijsontwikkeling, zou welkom zijn. Want als de conclusie van DNB klopt, zijn we terechtgekomen in een spiraal waarbij de prijzen aanhoudend worden opgestuwd en de lage rente per saldo geen enkel voordeel oplevert.