Experts roepen dat het allemaal wel meevalt, andere experts denken juist dat de markt tot wel 30 procent kan dalen. Ik denk dat beide visies waarheden bevatten.

Eerst wat feiten. Er is in Nederland een enorm woningtekort –van 315.000 woningen– waarvan we weten dit nog veel groter gaat worden. Nieuwbouwvergunningen zijn als gevolg van corona nog niet verstrekt, geannuleerd of vertraagd. Verder drijft de enorm lage rente de woningprijs op. Weliswaar is de verwachting dat de rente iets zal stijgen, maar de langetermijntrend belooft nog geen definitieve omslag. Daarnaast neemt de gemiddelde gezinsgrootte al jaren af, waardoor de behoefte aan meer woningen nog groter wordt.

Bovenstaande argumenten worden genoemd door mensen die denken dat het allemaal wel meevalt.

Dalen

Aan de andere kant is het zo dat als we met zijn allen gaan roepen dat de markt gaat dalen, deze ook gáát dalen. Je kunt alle data op een rij zetten en op basis van de feiten zeggen dat het meevalt, maar de prijs van een woning komt niet op wiskundige wijze tot stand, maar door een groepsproces.

Met zijn allen bepalen we wat de waarde van een woning is. Als mensen die groter willen wonen, gaan wachten en mensen eerst hun huis verkopen voordat ze gaan kopen, dan is er sprake van een serieuze omslag.

Open economie

Daarnaast heeft Nederland een enorm open economie. De intelligente lockdown lijkt achteraf daadwerkelijk een intelligente keuze, maar als de wereldeconomie in een stevige recessie komt, zal Nederland daarin meegezogen worden. Hoe lang een recessie duurt, hangt ook weer samen met hoe snel er een vaccin gevonden is.

En als het consumentenvertrouwen fors zakt –wat nu het geval is– dan is dat altijd een sterke indicator geweest dat de woningprijs daalt.

Persoonlijk verwacht ik een korte felle daling, waarna de situatie normaliseert en het woningdrama daarna nog groter is. Voor mijn werk spreek ik veel beleggers en dit is de reden dat ze juist niet gaan verkopen, maar verwachtten dat ze binnenkort extra woningen voor een aantrekkelijke prijs aan hun vastgoedportefeuille kunnen toevoegen.

Tekort

Daarnaast denk ik dat het tekort in stedelijke gebieden zo immens is, dat een prijsdaling daar beperkt zal zijn of zelfs helemaal niet, en dat die in buitengebieden veel forser zal zijn.

Wat is nu verstandig als woningzoekende? De woningmarkt was zo overspannen, dat enige afkoeling zelfs wel wenselijk is. Starters, maar ook doorstromers, krijgen dan weer toegang tot de woningmarkt.

Als vraag en aanbod weer in evenwicht komen, dan kan het wel eens aantrekkelijk zijn om juist nu te kopen. Zeker met het gegeven dat de langetermijnperspectieven nog steeds gunstig zijn. Het exacte dieptepunt kun je nu eenmaal nooit bepalen.

De auteur is Master of Financial Planning. Volgende keer: Welke risico’s loop ik nu als werknemer? Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl