Dat is de belangrijkste conclusie uit het eindrapport dat de tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen woensdagmorgen publiceerde.

Het rapport besteedt vooral aandacht aan de vraag hoe de woningmarkt in de huidige forse dip terecht kon komen en hoe herhaling hiervan in de toekomst kan worden voorkomen.

Het formuleert niet expliciet een antwoord op de vraag hoe de huidige malaise op de woningmarkt op korte termijn kan worden gekeerd; de problematiek van oplopende restschulden en een toenemend aantal hypotheken dat onder water staat, komt marginaal aan bod. „De woningmarkt gaat zich herstellen. In de weken voor verschijning van dit rapport komen er voorzichtig positieve berichten” stelt de commissie, bestaande uit de Kamerleden Verhoeven (D66), De Boer (VVD), Groot (PvdA) en Knops (CDA), over de ontwikkelingen op de korte termijn. Ook meent de commissie dat, onder meer door demografische factoren, de komende jaren de „woningschaarste alleen maar groter wordt” waardoor vooral het voorkomen van nieuwe prijsschokken van belang zou zijn.

Over wat er mis ging in het verleden neemt de commissie echter geen blad voor de mond. Met name de overheid krijgt er daarbij van langs. Die zou onvoldoende hebben gedaan om de exploderende kredietverlening af te remmen, die de drijvende kracht was achter de huizenprijsstijging van circa 250 procent tussen 1995 en 2008. De staat had hiertoe wel degelijk de mogelijkheden (via toezicht en fiscaliteit), maar die werden volgens de commissie onderbenut totdat de huizenprijs al over haar top heen was en eind 2008 de crisis uitbrak.

Beperkende maatregelen die achtereenvolgende kabinetten wel namen (zo werd in 2001 de hypotheekrenteaftrek beperkt tot één woning en werd in 2004 besloten dat overwaarde in de nieuwe woning moest vloeien) waren, aldus de commissie, vooral gedreven door „budgettaire motieven” om daarmee de druk van de toenemende renetaftrek op de rijksbegroting te dempen.

Tegelijkertijd werd „de prijsstijging als gevolg van de verruimde financieringsmogelijkheden niet als een probleem ervaren”, meent de commissie, die stelt dat de politiek „met zijn uiteenlopende opvattingen en stellingnames” niet zelden juist een „sta-in-de-weg” vormde om de woningmarkt „een daadkrachtige duw in de rug” te geven.

Op die manier konden hypotheekverstrekkers relatief ongemoeid de woonconsument aanmoedigen om gebruik te maken van maximale leningen om een zo duur mogelijk huis te kopen. De stijgende vraag naar woningen (door hogere inkomens en positieve verwachtingen) werd nog eens extra gefaciliteerd door steeds ruimere kredietmogelijkheden door ruimere inkomens- en verstrekkingsnormen en financiële innovaties van hypotheekverstrekkers in de vorm van beleggings- en aflossingsvrije hypotheken. De hypotheekrenteaftrek zelf leidde volgens de commissie niet tot extra hogere prijzen in de afgelopen decennia.

Toezichthouders als DNB en AFM waarschuwden wel voor de rap oplopende nationale hypotheekschuld die hiervan het gevolg was, maar hun waarschuwingen „kwamen te laat en waren niet krachtig genoeg”.

Uniek voor Nederland was dat tegelijkertijd de groeiende vraag naar koopwoningen niet werd beantwoord met een stijgende woningproductie. De bouw van nieuwe woningen (huur én koop) nam juist steeds verder af, aldus de commissie. Volgens de commissie kwam dit doordat de woningbehoefte slecht werd geraamd, de overheid zelf steeds minder ruimte beschikbaar stelde om te bebouwen en een „bouwpoldermodel” van bouwbedrijven en ontwikkelaars ook geen prikkels om extra te bouwen, maar juist om hun opbrengsten te maximaliseren.

Hoge kosten waren niet daarmee niet de oorzaak voor de hogere woningprijzen, maar die hoge huizenprijzen maakten juist dat alle spelers in de „bouwpolder” (projectontwikkelaars, aannemers, architecten, gemeenten, hypotheekverstrekkers) hogere kosten konden berekenen. Partijen in het grond- en bouwproces en hypotheekverstrekkers hebben de opbrengst uit de voortdurend stijgende verkooprijs van nieuwbouwwoningen onderling verdeeld. Uiteindelijk kwamen al die kosten echter wel voor rekening van de koper, zo stelt de commissie, hiernaar verwijzend via de titel “Kosten Koper” van haar rapport. Ook toen bleek dat de al lage bouwproductiedoelen niet werden gehaald, nam de overheid niet de regie om de „noodzakelijke aantallen” daadwerkelijk te halen.

Ondertussen functioneerde ook de huurmarkt onvoldoende als een ventiel om zo de druk op de koopmarkt te kunnen verminderen. Onder meer omdat de afstand in prijs tussen huur en koop groter was geworden, maar ook omdat het aantal commerciële huurwoningen daalde en er te weinig huurwoningen werden verkocht.

Tips van commissie voor de toekomst

Bespreek als Kamer jaarlijks de prijsontwikkeling van huizen om te kunnen anticiperen op oververhitting.

Beperk de kredietverlening tijden van oververhitting en verruim haar bij prijsdaling.

Stimuleer geen woningbezit, maar gebruik en doorstroming in huur- en koopmarkt.

Onderzoek kans voor pensioenopbouw via de woning.

Laat pensioenfondsen hypotheken meefinancieren.

Zorg voor meer concurrentie en transparantie in rentetarief en woningprijs.

Vergroot risicobesef koper.

Zorg voor voldoende bouwlokaties en laat Rijk plannen ook kunnen afdwingen.

Experimenteer met regelvrij bouwen en particulier opdrachtgeverschap.

Besteed bouwprojecten zo mogelijk openbaar aan.

Laat corporaties meer goedkopere woningen bouwen.

Maak van vrije huursector een beter alternatief.

Gemeente moet makkelijker de bestemming van grond kunnen wijzigen.