Het traditionele Deense hypotheekmodel houdt in dat hypotheken worden gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de onderliggende hypotheken. De uit te geven obligaties zijn een afspiegeling van de onderliggende hypotheken in termen van looptijd, rentestructuur en aflossingsprofiel. De hypotheekrente wordt bepaald door de actuele marktrente op het moment van uitgifte van de obligaties.

Maximaal 80 procent van de woningwaarde kan worden gefinancierd met de uitgifte van obligaties. Daarnaast dient de bank voor elke verstrekte hypotheek extra onderpand aan te houden omdat eventuele kredietverliezen kunnen leiden tot bijstortverplichtingen aan de obligatiehouders.

Deense hypotheekobligaties zijn transparant, waardoor de consument inzicht heeft in de kostenopbouw van het hypotheektarief. Ook kan de consument altijd boetevrij aflossen en/of herfinancieren. Bovendien betalen Denen gemiddeld een lagere hypotheekrente dan in Nederland. Mooier kan een sprookje toch niet zijn?

Iedere econoom weet dat een gratis lunch niet bestaat. De voordelen voor de Deense consument, zoals de lage hypotheekrente en de aflossingsvoorwaarden, worden geheel betaald door de eindbeleggers, in Denemarken voor 85 procent binnenlandse beleggers. Voor hen zijn hypotheken laagrenderende beleggingen met een onzekere looptijd.

Hypotheekbanken hebben in het Deense model slechts de rol van intermediair tussen de consument en de kapitaalmarkt, waarbij het kredietrisico voor rekening blijft van Deense hypotheekbanken. Maar met een loan-to-market-value ratio van 80 procent wordt voor risicovolle groepen de toegang tot de Deense hypotheekmarkt bemoeilijkt, waardoor hypotheek­obligaties doorgaans een laag kredietrisicoprofiel hebben.

De voorstanders benadrukken dat de invoering van het Deense hypotheekmodel in Nederland een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zou bieden voor de Nederlandse institutionele beleggers. Nederlandse banken hebben een omvangrijke hypotheekportefeuille en een grote financieringsbehoefte. Hierdoor zijn zij steeds afhankelijker geworden van de kapitaalmarkfinanciering en is de hypotheekrente hoger dan in omringende landen. Een oplossing hiervoor zou zijn dat institutionele beleggers meer gaan investeren in Nederland.

De vraag is echter of de animo van die institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, voor risicovolle langetermijnfinanciering groot genoeg is. Op dit moment beleggen Nederlandse pensioenfondsen slechts een beperkt deel van hun vermogen (minder dan 5 procent) in Nederlandse hypotheken.

Pensioenfondsen streven naar een gediversifieerde beleggingsportefeuille en een sterke exposure op Nederlands vastgoed ligt niet voor de hand. In tegenstelling tot Denemarken heeft Nederland een aanzienlijk grotere pensioensector, die verder ontwikkeld is.

Nog belangrijker is dat het marktrisico in het traditionele Deense model volledig voor rekening van beleggers komt, terwijl het rendement op traditionele hypotheekobligaties veel te laag is (dertigjaars hypotheekobligaties leveren 3,5 procent op) voor voldoende pensioenopbouw. Vanuit het perspectief van de Nederlandse hypotheekgever annex (toekomstige) gepensioneerde is dit niets anders dan een verschuiving van het risico: tegenover lagere hypotheeklasten nu staat een nog onzekerder pensioeninkomen in de toekomst. Waarom zouden we het rendement op het pensioen van alle werkende Nederlanders opofferen om de helft van hen van een kunstmatig goedkope hypotheek te voorzien?

Ik weet niet hoe goed u de sprookjes van Andersen kent, maar ze lopen vaak slecht af. Zo sterft de zeemeermin nadat de prins op wie ze verliefd was, trouwt met een ander.

Hetzelfde geldt voor de export van het Deense hypotheekmodel. Het lijkt te mooi om waar te zijn: lagere hypotheekrente en een stabieler financieel stelsel. En helaas, het is ook te mooi om waar te zijn als je beter kijkt naar hoe het echt zit. Nederlandse politici moeten wel heel goed naar dit soort ideeën kijken voordat ze er hiermee aan de slag gaan.

De auteur is econoom bij Rabobank Nederland.