Zo’n symptoom is bijvoorbeeld dat senioren niet willen doorstromen, of dat statushouders de huizen van starters afpakken. Of dat beleggers de woningmarkt verzieken. Zo kun je wel meer dan tien symptomen noemen. Allemaal het gevolg van onderliggende problemen.

Allereerst: dat het woningtekort enorm is, is maar voor een deel waar. Naar mijn mening is de woningcrisis een betaalbaarheidscrisis en niet zozeer een aanbodcrisis.

De centrale banken in Europa hebben een zeer ruim kredietbeleid. Zij pompen enorm veel geld in de economie. Dit zorgt op allerlei gebieden voor hogere prijzen.

Hoewel de huizenprijs geen onderdeel van de inflatieberekening is, kun je een groot deel van de prijsstijging toch een vorm van inflatie noemen.

Gelukkig komt er steeds meer besef voor het desastreuze effect van onbeperkt geld bijdrukken. Helaas kunnen we aan het beleid van de Europese Centrale Bank weinig veranderen. Hoogstens kan Nederland de kredietverlening strenger maken.

Een andere oorzaak is de enorme hoeveelheid regels op de woningmarkt. Iedereen krijgt er mee te maken: particulieren, woningcorporaties, aannemers, ontwikkelaars en zelfs de gemeente. Deze regels vertragen of beperken de mogelijkheid tot snel veel woningen bouwen. Je kunt hierbij denken aan geluidsnormen, stikstofnormen, regels voor de natuur en voor energiezuinig en gasloos bouwen.

Dit alles maakt dat je op een veranderende markt niet snel kunt anticiperen. Omwonenden kunnen een bouwproject enorm vertragen. Ze kunnen in de grote hoeveelheid regels altijd wel iets vinden om het proces op te houden.

Een belangrijke oorzaak is verder het volgordeprobleem. Een jaar of tien terug verkocht je eerst je woning om daarna pas een nieuw huis te kopen. Omdat iedereen dit deed, was er genoeg aanbod. Nu is dit proces volledig omgeslagen en koop je eerst een woning voor je je eigen huis verkoopt.

Met een eenvoudig gedachte-experiment kan ik duidelijk maken dat deze volgorde problemen geeft. Stel, je hebt een samenleving met tien woningen. Vijf huishoudens willen er verhuizen. Als iedereen eerst verkoopt, dan staan er vijf huizen te koop. Dat was de situatie in 2010.

Als iedereen eerst wil kopen en dan pas verkoopt, is er in de meest extreme situatie geen enkele woning te koop, terwijl de verhuisbehoefte er wel is. Dat is de situatie anno 2021. De woningmarkt droogt op en iedereen wacht op elkaar. Als dit proces weer omslaat, kan dit zelfs een huizenprijsdaling opleveren. Iets wat nu onmogelijk lijkt kan een jaar verder zomaar aan de orde zijn.

Uiteraard zijn er veel meer redenen te noemen, maar bovenstaande drie vind ik wel de belangrijkste, waarbij het volgordeprobleem misschien wel de meest onderbelichte oorzaak is.

De auteur is Master of Financial Planning.