De huizenprijzen stijgen razendsnel, sinds de pandemie nog sneller. Het gaat niet meer om waarde, maar om beschikbaarheid. De huizenmarkt is net een stoelendans. Het is dringen om de laatste paar huizen. Alleen wie snel, slim, rijk of sociaal handig is kan een plekje op de woningmarkt bemachtigen, zo lijkt het.

Nu de gemiddelde huizenprijs door de 4 ton is gegaan, is het voor starters bijna onmogelijk geworden een huis te kopen. Maar inmiddels gooien ook doorstromers de handdoek in de ring. Iedereen die nu een huis heeft, is de laatste jaren op papier snel vermogend geworden. De huizenprijs is enorm gestegen. Hoe lang gaat dit nog door en wat kun je doen als je toch een woning moet kopen?

Onbewust

Allereerst is het goed te beseffen dat de vraagprijs niet de waarde van de woning weergeeft. Veel mensen gebruiken de prijs onbewust als uitgangspunt voor de waarde. Alleen maken zij dan een verkeerde inschatting. Op de huizenmarkt functioneert namelijk een bijzonder mechanisme, waarbij een scherpere prijs een hogere waarde geeft.

Stel: je zet een woning van 500.000 te koop. Het kan dan gebeuren dat de woning verkocht wordt voor 570.000 euro. Dan is er 70.000 euro overboden. Stel dat de taxateur de woning op 550.000 taxeert, dan is er maar 20.000 boven de waarde geboden.

Taxatiewaarde

Dit betekent dat je als koper hoef je daardoor minder eigen geld in te leggen. Dat hoeft namelijk alleen het verschil te zijn tussen de taxatiewaarde en het gedane bod. Uiteraard komen daar nog de kosten koper bovenop.

De conclusie is dan vaak dat de verkopende makelaar een foutieve inschatting gemaakt heeft en de woning beter voor 550.000 euro te koop had kunnen zetten. Maar als de makelaar dit had gedaan, was de opbrengst vrijwel zeker 10.000 tot 15.000 euro lager geweest, met minder biedingen.

Effectief

Deze verkoopstrategie gaat tegen je gevoel in, maar voor de verkopende partij is ze vaak effectief. De vraag is wel hoe je er als woningzoekende achter komt welke strategie een verkopende makelaar toepast. Wellicht staat de woning helemaal niet scherp te koop en vragen ze al de hoofdprijs. Het risico is dan dat je niet alleen fors boven de vraagprijs biedt, maar ook boven de waarde.

Als je biedt op een woning, moet je dus eerst goed bepalen wat de woning waard is. Dat is lastig, maar door veel te bezichtigen en te vergelijken op internet en het kadaster kun je vaak zelf een prijsgevoel opbouwen. Als dit niet lukt, kan een lokale aankoopmakelaar uitkomst bieden.

De auteur is Master of Financial Planning