Meestal blijft het bij deze opmerking. Wat als je dit wel zou doen?

Allereerst moet je altijd deze basisregel voor ogen houden: er zit een verband tussen rendement en risico. De winsten kunnen groot zijn bij vastgoed, de risico’s zijn dat ook. Vaak hoor je alleen de succesverhalen; mislukt het, dan houden mensen zich stil.

Ook is de aankoopprijs van belang. Winst is vooral te maken bij de inkoop en minder bij de verkoop. Het beste kun je vanuit een eindsituatie terugrekenen of een aankoop verstandig is. Bepaal eerst wat een pand waard is als het opgeknapt verkocht zou worden. Dat vraagt een goede inschatting van alle kosten.

Ook moet je bepalen welke vergoeding je wilt voor het risico en de tijd die je erin stopt. Dit zou winst genoemd kunnen worden, maar dat is iets te kort door de bocht. Er moet een verantwoorde vergoeding zijn, want de huizenprijs kan dalen en er kunnen onverwachte tegenvallers opduiken tijdens de verbouwing. Heb je dit bepaald, dan weet je wat je maximaal voor een pand kunt geven.

Foute inschatting

Al zolang ik mijn huidige werk doe, komen geregeld situaties voorbij waarin een en ander nét goed afloopt. Zo kochten twee kopers door een foute inschatting een huis voor veel te veel geld.

Na de aankoop trokken ze zelf ook deze conclusie. Door tijdens de kerstvakantie alleen maar te klussen en alles zelf te doen konden ze de schade beperken en zelfs de woning met winst verkopen. Ze noemden dit winst, maar als ze hun uren rekenden en het risico dat ze liepen, mochten ze blij zijn dat ze er zo vanaf kwamen.

Een ander voorbeeld betrof een woning die net klaar was toen de coronacrisis uitbrak – en de woningmarkt leek af te koelen. Omdat de aankoop niet heel scherp was, rees de vraag of de eigenaren het vooraf beoogde bedrag na verbouwing wel zouden halen. Inmiddels weten we dat de afkoeling tijdelijk was en de huizenprijzen daarna alleen maar harder stegen.

De eigenaren realiseerden zich op dat moment goed dat je ook een vergoeding moet hebben voor het risico dat je loopt. Zolang de huizenprijs stijgt, zijn er bijna alleen maar winnaars. Daalt hij, dan wordt zichtbaar of mensen echt een slimme aankoop hebben gedaan.

Sinds 1 januari 2021 komt daar nog bij dat je 8 procent overdrachtsbelasting betaalt als je een huis als belegging koopt. Inmiddels ben ik de eerste koper al tegengekomen die zelf een jaar in zijn nieuwe huis gaat wonen om het na een verbouwing weer door te verkopen. Op die manier zijn de kosten lager.

Stort jezelf dus niet ondoordacht in een wild avontuur door in vastgoed te gaan. Overdenk goed de risico’s en de kosten voor je wegdroomt bij de winst.

De auteur is Master of Financial Planning. Volgende keer schrijft hij over een vorig huis aanhouden voor verhuur. Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl