De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwde veertien dagen geleden voor de krappe buffers van de commerciële banken. Ze moeten volgend jaar meer geld opzij zetten om de gevolgen van het instorten van de oververhitte woningmarkt op te vangen.

Prof. dr. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de Technische Universiteit in Delft, glimlacht. „Prima dat DNB dat doet en eventuele systeemrisico’s tijdig signaleert, maar vooralsnog lijken de risico’s beperkt. Er zijn nauwelijks wanbetalers, een deel van het uitgeleend vermogen van de banken wordt gedekt door de Nationale Hypotheekgarantie en op de hypotheken die de laatste jaren zijn afgesloten wordt iedere maand afgelost.”

Het moet hem van het hart dat de overheid lang niet altijd adequaat reageert op ontwikkelingen op de woningmarkt. Of juist averechtse maatregelen neemt. „Ze hadden ook beter moeten nadenken toen tijdens de laatste recessie de huizenprijzen zo sterk daalden. Maar toen kwamen er uit die hoek alleen maar beperkende voorwaarden voor het verstrekken van hypotheken. Net als veel anderen vind ik dat het systeem van de hypotheekrenteaftrek moet worden afgeschaft. Maar daarin snijden moet je wel op het juiste tijdstip doen.”

Dieptepunt

De ups en downs op de Nederlandse woningmarkt worden in sterke mate bepaald door de leencapaciteit. En die hangt weer af van de hypotheekrente, die momenteel op een historisch dieptepunt is beland. Boelhouwer, die sociale geografie in Utrecht studeerde, is ook voorzitter van het European Network for Housing Research (ENHR) en van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsherstel (KCAF).

Hij omschrijft de Nederlandse woningmarkt als „dynamisch. Minder stabiel in ieder geval dan in buurlanden als Duitsland en België. Dat betekent dat bij een recessie of stijgende rente de huizenprijzen sterker dalen en dat een stijging zichzelf versterkt. Er is nu weinig aanbod. Dat betekent in de praktijk eerst kopen en dan pas het eigen huis aanbieden. Anders loop je het risico op straat te staan. Bij een recessie gaat het precies andersom. Dan worden woningen in de verkoop gedaan en kijken kopers de kat uit de boom.”

Arbeidsmigranten

Op dit moment spelen naast de leencapaciteit vooral vraag en aanbod een doorslaggevende rol. De hoogleraar is net bezig met een analyse van de woningmarkt en toont een aantal uitgeprinte sheets met statistische gegevens en grafieken. Zonneklaar wordt de krapte op de woningmarkt aangetoond. Het tekort is opgelopen tot 3,8 procent. „Dat heb ik in mijn veertigjarige carrière nog niet meegemaakt”, zegt de woningmarktdeskundige. „De vraag naar woningen is veel groter dan de overheid had verwacht.”

Een belangrijke oorzaak voor de groeiende vraag is de toestroom van buitenaf: eerst vluchtelingen, de laatste jaren steeds meer arbeidsmigranten. „De arbeidsmarkt piept en kraakt, in drie van de vier sectoren is een tekort aan arbeidskrachten.” Het ziet er niet naar uit dat daarin snel veranderingen komt, ook al zou de economie enigszins afkoelen. Andere stuwende krachten zijn ouderen die langer zelfstandig wonen, het ouder worden van de bevolking in het algemeen en het beleid om mensen vanuit instellingen in de wijken te laten wonen.

Daartegenover staat een steeds schaarser wordend aanbod. „Voor de crisis werden er ongeveer 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar opgeleverd, nu is dat gedaald tot 50.000. Er worden steeds minder bouwvergunningen verstrekt en als er geen goede oplossing komt voor de stikstofcrisis dreigt er echt een ramp.”

Lees ook

‘Vertrouwen in woningmarkt stijgt iets’

Hoogbouw

Boelhouwer is kritisch over het regeringsbeleid. Niet alleen zijn de ontwikkelingen niet tijdig onderkend, er wordt volgens hem ook verkeerd gebouwd. „In de tijd van minister Gruyters, in de vorige eeuw, was er nog sprake van een ruimtelijke visie. Hoewel er recent een miljard extra voor de woningbouw is uitgetrokken, ontbreekt momenteel een helder beleid. In steden, die heel erg in trek zijn, wordt hoogbouw gepleegd. Appartementen, die het overgrote deel van de woningzoekenden niet wil. De gewone eengezinswoning staat in de voorkeuren nog steeds met stip op de eerste plaats, zo blijkt uit de cijfers.”

Een extra belemmering vormt de stijging van de prijzen voor nieuwbouwwoningen, voornamelijk als gevolg van het gasloos bouwen en duurzaamheidsmaatregelen.

Hij pleit ervoor een klein stukje van de 65 procent landbouwgrond die Nederland bezit, te bestemmen voor woningbouw en natuur. „Veel grasvelden hebben echt niet de biodiversiteit die weleens wordt voorgesteld. Zo zou je van de veenweidegebieden beter natuur kunnen maken. Zoals het nu gaat, zijn die over vijftig jaar helemaal geoxideerd.”

Lightrail

Woningbouw buiten de Randstad kan de tekorten aan huisvesting in de grote steden tegengaan. „Maar dan dien je wel de juiste infrastructuur aan te leggen, zodat mensen naar hun werk kunnen blijven gaan.”

Uitbreiding van openbaar-vervoersystemen met bijvoorbeeld lightrailverbindingen ligt daarbij volgens hem voor de hand.

Ook in de buurt van de steden is nog plek. „Denk maar aan Valkenburg, waar al vele jaren over wordt gesteggeld. Of Rijnenburg bij Utrecht. Een uitstekende locatie voor woningen. Maar het stadsbestuur heeft gekozen voor windmolens en zonneparken.”

De afgelopen tijd is nog enigszins geprofiteerd van het volledig afwerken van de Vinex-locaties, denkt de hoogleraar. Maar als dat is uitgewerkt, houdt hij zijn hart vast. „En dan hebben we het nog niet over een nieuwe stroom vluchtelingen.”

Tot 2030 zal volgens de prognoses de bevolking met nog eens 800.000 huishoudens toenemen. „Als je rekent dat er jaarlijks tussen de 10.000 en de 20.000 woningen worden gesloopt is het duidelijk dat we het de komende jaren niet meer redden.”

Woningsplitsing

Een oplossing is om tijdelijke woningen neer te zetten. Huisvesting die in een handomdraai kan worden geplaatst. „Denk aan zogenaamde Heijmans One-woningen, containerwoningen of prefab-pakketten.”

Daarnaast is een intensiever gebruik van de bestaande voorraad een middel om meer huisvesting te creëren. Dat kan door bijvoorbeeld woningsplitsing toe te staan. „Probeer wat druk weg te nemen uit de Randstad en bevorder doorstroming van ouderen, waardoor wat grotere huizen vrijkomen. Verder zijn er natuurlijk ook de nodige leegstaande gebouwen.”

Hij kent nu al situaties waarbij afgestudeerden weer hun zolderkamer in het ouderlijk huis betrekken. Dat doet denken aan de periode na de Tweede Wereldoorlog, toen de woningvoorraad nog krapper was. „Er is echt een Deltaplan nodig voor de woningmarkt.”

Niet te koop, wel zichtbaar

De ‘onzichtbare’ woningmarkt zichtbaar maken. Dat wil Herman van Losenoord (27) uit Nijkerk. Hij begon met HomeMatching, een sociaal woonplatform waarop mensen hun woning plaatsen die ze misschien in de (nabije) toekomst willen verkopen.

De jonge ondernemer kwam op het idee toen hij zelf op zoek was naar een grotere woning voor zijn groeiende gezin. „Er is weinig aanbod en als je iets geschikts ziet, bezoek je op één dag met tien verschillende gegadigden hetzelfde huis. Er is er maar één de gelukkige. De rest heeft ook een woning in de aanbieding, maar die is nog niet zichtbaar. Dat kan anders, dacht ik.”

Van Losenoord nam contact op met de man van wie hij eerder een woning huurde. „Dat is een bijzonder verhaal. Ik had wel werk, maar nog geen vaste baan. Toen mijn vriendin en ik trouwplannen hadden, zochten we een woning in de regio Barneveld, Nijkerk en Lunteren. Ons inkomen was onvoldoende om te kopen. We hebben toen een briefje opgesteld: „Hoi, wij zijn Herman en Janienke en we zijn op zoek naar een bakhuisje.”

We hebben er het bedrag op gezet dat we per maand konden opbrengen, zijn langs boerderijen gereden en hebben het briefje in de bus gedaan. Op één plek wenkte iemand toen hij ons zag en snel het briefje had gelezen. Hij bezat een nieuwe twee-onder-éénkapwoning, casco gebouwd, en wilde die verhuren. Toen we aangaven dat vermoedelijk niet te kunnen betalen, zei hij dat hij eerst wilde weten wie we waren. Het bleek dat hij de dag ervoor had gebeden of God hem met een geschikte huurder in contact wilde brengen. Zelf hadden wij ook gebeden of onze zoektocht resultaat mocht hebben.”

Het stel huurde de woning. „Na enkele jaren had ik wel een vast inkomen. We kochten in Nijkerk een huis uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Dat was fors in waarde gedaald omdat de eigenares twee woningen bezat en gebukt ging onder de woonlasten.”

Een paar jaar geleden stonden ze opnieuw voor de keus: een slaapkamer en schuur bijbouwen of opnieuw verhuizen. „We stonden op een kruispunt, zoals velen. Dat bracht me op het idee voor een site over de ‘onzichtbare’ woningmarkt.” Van Losenoord maakte, gesteund door een financier, een plan.

Op Home Matching zetten deelnemers in eerste instantie hun woning (nog) niet te koop. „Ze maken het huis slechts zichtbaar en geven aan wat hun woonwensen zijn. Zodra alle condities juist zijn, worden er pas stappen gemaakt. „Zo vind je op HomeMatching woningen met verschillende statussen: niet te koop, onder juiste condities, binnenkort te koop, en: te koop. Door mensen de ruimte te bieden om vroegtijdig hun woning en woonwensen kenbaar te maken, creëren we extra kansen met en voor elkaar.”

Vijver

Van Losenoord huurde een ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw op een industrieterrein in Nijkerk, midden tussen andere enthousiaste starters. „Ik heb hier een webontwikkelaar, een marketingbureau en andere diensten bij de hand.” Zijn inkomsten komen uit contracten met partners die aanvullende diensten bij de aan- en verkoop, financiering en op het gebied van wonen aanbieden. Een oud-klasgenoot trad onlangs bij HomeMatching in dienst. Hij is bezig de zogenaamde partnermodule uit te werken. De initiatiefnemer verwacht volgend jaar uit de rode cijfers te zijn.

HomeMatching begon in maart met 300 deelnemers: eigenaren en woningzoekenden. Dit aantal is inmiddels opgelopen tot boven de 21.000. „De aanmelding verloopt geheel geautomatiseerd, maar kan op ieders wensen worden aangepast.”

In de krappe woningmarkt ligt volgens hem „een groot, maar tot nog toe verborgen aanbod. Van de 4,3 miljoen huiseigenaren heeft 68 procent de neiging om een keer te verhuizen, zo blijkt uit cijfers. Bijna een derde wil dat binnen twee jaar doen.”