Eigen woning wordt fiscaal afgebroken
Het gaat een van de belangrijkste debatonderwerpen worden in de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen op 12 september: de hypotheekrenteaftrek. Volgens het lenteakkoord wordt de aftrek vanaf volgend jaar bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken beperkt. Intussen dreigt een deel van de huidige woningbezitters met een restschuld te blijven zitten.
De Nederlandse overheid geeft via de hypotheekrenteaftrek jaarlijks circa ruim 10 miljard euro terug aan de helft van de 7,2 miljoen Nederlandse huishoudens. De overheid kan dan ook met een (geringe) beperking van de hypotheekrenteaftrek eenvoudig extra belastinggelden ophalen.
De pijn zit echter een stuk dieper: de hypotheekrenteaftrek stimuleert (potentiële) woningeigenaren om een woning met relatief veel geleend vermogen te financieren. Banken laten de omvang van de hypotheekrenteaftrek daarnaast meewegen bij de berekening van de leencapaciteit van de woningeigenaar. Zo was het lange tijd zeer gebruikelijk om –naast de volledige koopsom– de kosten koper (bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting bij aankoop) en verbouwingskosten mee te financieren. Banken werkten hier graag aan mee. Dit heeft nu echter tot gevolg dat veel woningeigenaren een hypotheekschuld hebben die hoger is dan de waarde van het onderpand. Veel woningen ”staan onder water”. In een tijd van economische laagconjunctuur leidt dit tot problemen. Woningeigenaren kunnen hun woning simpelweg niet verkopen zonder restschuld.
De hypotheekrenteaftrek frustreert daarmee dus indirect de overdracht van woningen. Het prijspeil van koopwoningen blijft hierdoor kunstmatig hoog. Dit signaleert ook de Europese Commissie, die Nederland zelfs adviseert om de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk af te schaffen. Om een implosie van de huizenmarkt –zoals bijvoorbeeld in Spanje en Ierland– te voorkomen, adviseert de Europese Commissie om stapsgewijs een eind te maken aan de „gunstige fiscale behandeling” van hypotheken.
De hypotheekrenteaftrek zit echter zo in het Nederlandse financiële en fiscale systeem ingebakken dat mogelijk alleen een radicale hervorming het tij kan keren. Het lijkt er sterk op dat de diverse maatregelen die het kabinet al eerder heeft genomen om de woningmarkt te verbeteren, niet hebben gewerkt. Het gaat dan om de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie, de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting en stimulering van investeringen in woningbouw en energiebesparing.
Daarnaast geldt tot eind 2012 nog steeds een verlenging van de termijn van dubbele hypotheekrenteaftrek. De verlenging van de maximale termijn van hypotheekrenteaftrek in verhuissituaties is tijdelijk drie in plaats van twee jaar. Een woningeigenaar kan –indien zijn huis leegstaat ten behoeve van verkoop terwijl hij al een nieuwe woning heeft betrokken– de hypotheekrenteaftrek op beide woningen toepassen.
Een andere tijdelijke maatregel die tot eind 2012 geldt, is de herleving van de hypotheekrenteaftrek van de voormalige eigen woning na een periode van verhuur. Stel dat een woningeigenaar een nieuwe eigen woning koopt en de oude woning tijdelijk verhuurt, dan is er slechts ter zake van de nieuwe eigen woning recht op hypotheekrenteaftrek. Indien de oude eigen woning echter weer leeg komt te staan (omdat de huurder vertrekt) maakt de tijdelijke regeling het mogelijk de hypotheekrenteaftrek wederom toe te passen op de voormalige (thans leegstaande) eigen woning.
Ook maatregelen die getroffen zijn om de risico’s van hoge schulden voor het eigenwoningbezit te beperken, bieden geen soelaas voor een gestagneerde woningmarkt. De aanscherping van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 augustus 2011 en de maximering van het aflossingsvrije gedeelte op 50 procent van de waarde van de woning maakt het mijns inziens zelfs alleen maar lastiger voor woningeigenaren om hun huis te verkopen. Immers, starters –een belangrijke groep in de woningmarkt– kunnen nog maar moeilijk een hypothecaire financiering voor hun eerste woning krijgen.
In het lenteakkoord van VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie is een aantal maatregelen opgenomen dat het vertrouwen in de woningmarkt moet herstellen. Allereerst blijft het overdrachtsbelastingtarief structureel 2 in plaats van 6 procent. De tweede maatregel betreft een beperking van hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken. Het doel van deze maatregel is een beperking van risico’s op hoge schulden en betekent dus feitelijk dat er gedurende de looptijd van dertig jaar ten minste annuïtair wordt afgelost. De maatregel heeft vooralsnog geen effect op bestaande hypotheken. Een belangrijk keerpunt kan deze beperking wel worden: het kabinet onderkent dat de maatregel kan leiden tot lagere woningprijzen, waardoor huidige eigenwoningbezitters een hogere lening kunnen hebben dan de waarde van hun woning. Bij verkoop zal deze restschuld in individuele gevallen tot problemen leiden. De woningmarkt wordt mijns inziens pas echt uit het slop getrokken als ook hier mee rekening wordt gehouden.
De auteur is werkzaam in de belastingadviespraktijk van PwC.
