De gemeente waar de onroerende zaak is gelegen, is belast met het bij beschikking vaststellen van de waarde. Hierbij gelden de regels zoals opgenomen in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

Het wettelijk vastgestelde uitgangspunt voor de waardeberekening is „de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.”

Feitelijk betekent dit dat de waarde van bijvoorbeeld een woning wordt berekend door de gemiddelde verkoopprijs te bepalen van vergelijkbare woningen die in een bepaalde periode zijn verkocht.

De WOZ-waarde is geen actuele waardeberekening. Vanaf 2008 ligt de zogenaamde waardepeildatum één jaar voor de ingang van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. De situatie kan zich dan ook voordoen dat omstandigheden (zoals een verbouwing) nog geen invloed hebben gehad op de waarde­berekening voor een bepaald jaar, terwijl de verbouwing al wel is afgerond.

Bezwaar maken

Als een woningeigenaar een WOZ-beschikking krijgt opgelegd met een waardeberekening waar hij het niet mee eens is, kan hij hiertegen bezwaar maken. Een bezwaarschrift dient binnen zes weken na dagtekening van de beschikking te worden ingediend bij de gemeente die de beschikking heeft opgelegd. Het maken van bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde kan van belang zijn omdat deze waarde doorwerkt in verschillende belastingen. Zo werkt de waarde onder meer door in de hoogte van de inkomstenbelasting, de waterschapsheffing en de erfbelasting.

Onlangs heeft staatssecretaris Weekers van Financiën in een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd dat de WOZ-waarden van woningen openbaar gemaakt gaan worden. De reden hiervoor is dat door openbaarheid de WOZ-waarden naar verwachting nog beter door burgers geaccepteerd zullen worden, hetgeen zal leiden tot minder bezwaar- en beroepsprocedures. Burgers kunnen immers WOZ-waarden opvragen van de door hen gekozen referentiepanden. Dat kan helpen bij het maken van bezwaar tegen de eigen WOZ-waarde.

Een nadeel zou echter kunnen zijn dat er tussen verkopers en potentiële kopers van een woning discussies kunnen ontstaan over de waarde. De WOZ-waarde hoeft immers niet per definitie een correcte waarde in het economische verkeer te zijn. Zo wordt er bij de berekening van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met bijvoorbeeld de staat van onderhoud van een woning.

Daarnaast wordt er een betere acceptatie van de WOZ-waarde verwacht met het invoeren van het ”taxatieverslag nieuwe stijl”. Dat nieuwe verslag bevat extra, toelichtende informatie ten opzichte van het bestaande taxatieverslag dat met de WOZ-beschikking wordt meegestuurd. Sinds 1 januari 2012 geldt het nieuwe taxatieverslag als standaardmodel.

Verder komt er een landelijke voorziening van de WOZ. Dat houdt in dat het Kadaster de waardegegevens van alle onroerende zaken (en dus ook de WOZ-waarde) in Nederland gaat bijhouden. Het is de bedoeling dat de landelijke voorziening per 1 januari 2013 operationeel is voor gemeenten en per 2014 voor alle andere afnemers (waaronder de centrale overheid).

Afschaffing Fierensmarge

Een andere wijziging die de WOZ-waarde aangaat, betreft het vervallen van de zogeheten Fierensmarge in de WOZ. De Fierensmarge houdt kort gezegd in dat de vastgestelde waarde van een onroerende zaak geacht wordt juist te zijn als de afwijking tussen de vastgestelde waarde (de waarde in de WOZ-beschikking) en de werkelijke waarde (in dit geval de lagere waarde) binnen een bepaalde marge blijft. Deze marge is 5 procent bij WOZ-waarden tot 200.000 euro en loopt procentueel binnen enkele WOZ-waardeklassen af tot 2 procent bij een WOZ-waarde boven de 1 miljoen euro.

Met het schrappen van de wetsbepaling over de Fierensmarge geeft de wetgever gevolg aan een arrest van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft namelijk ruim een jaar geleden geoordeeld dat de Fierensmarge in strijd is met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens en per direct buiten toepassing moest blijven. De wettelijke bepaling verhinderde namelijk een effectieve betwisting van de rechtmatigheid van de WOZ-beschikking en daardoor ook van belastingen waarbij de WOZ-waarde een rol speelt. Feitelijk wordt de Fierensmarge sinds het arrest al niet meer toegepast.

In de loop van dit jaar verwacht de staatssecretaris een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer in te dienen waarin de verruiming van de openbaarheid en de landelijke voorziening WOZ-waarde zijn opgenomen en waarin het afschaffen van de Fierensmarge wordt geregeld.

De auteur is werkzaam bij de belastingadviespraktijk van PwC. Reageren? fiscaliteiten@refdag.nl.