”Ga je ook een huis kopen in 2011? Slimme zet!” Met die tekst werft ’s lands grootste makelaarsvereniging NVM –belangenbehartiger van circa 80 procent van alle makelaars– kopers op de woningmarkt. Omdat „de keuze ruim is, de prijzen gunstig zijn en de rente relatief laag staat”, is 2011 is „misschien wel het juiste jaar om een huis te kopen”, stelt de club in een toelichting op zijn website.

Het woordje ”misschien” lijkt veelzeggend: ook het nieuwe jaar gaat gepaard met onzekerheden. Vijf redenen waarom in 2011 een stevig herstel op de woningmarkt kan uitblijven:

Hypotheekrente

Historisch gezien is de hypotheekrente misschien nog wel laag te noemen, hij is op dit moment al wel een stuk hoger –tot een volle procentpunt– dan een jaar geleden. Dat geldt in Nederland overigens sterker dan voor andere landen. Omdat het vermoeden bestaat dat onze banken zelfs ongeoorloofde prijsafspraken hebben gemaakt, stelde de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) onlangs een onderzoek in naar de vraag waarom de marges op hypotheken hier zo hoog zijn. De uitkomst is nog ongewis. Wél is zeker dat de hypotheekrente het komende jaar verder zal stijgen doordat de aantrekkende economie de vraag naar geld stuwt en de kans groot is dat centrale banken om de oplopende inflatie te beteugelen hun rentetarieven gaan verhogen. Schattingen variëren van een stijging met enkele tienden van procenten tot zo’n 1,5 procent.

Banken

Naast die stijgende rente is het voor burgers ook gewoon lastig om voldoende hypotheek los te weken bij hun bank. Enerzijds omdat banken sinds de kredietcrisis terughoudender zijn geworden in hun kredietverlening, anderzijds omdat de eisen om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) –wat een rentekorting geeft– per 1 januari zijn aangescherpt. Zo is de woonquote verlaagd, die bepaalt welk deel van het inkomen besteed mag worden aan de hypotheeklast. Veel burgers kunnen hierdoor minder geld lenen. Voor tophypotheken op woningen boven de NHG-grens van (tijdelijk) 350.000 euro heeft de Autoriteit Financiële Markten ook een wijziging in petto: in de toekomst zou nog maar maximaal 112 procent van de koopsom mogen worden geleend en moet het hypotheekdeel boven de koopsom in maximaal zeven jaar worden afgelost. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft tot 1 februari de mogelijkheid gekregen een alternatief aan te dragen voor de maatregel die in hun ogen de hypotheeklast onnodig opdrijft.

Renteaftrek

Met het aantreden van het kabinet-Rutte kwam in oktober de langverwachte zekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek: de komende jaren zal er aan deze populaire maar voor de staat kostbare aftrekpost niet worden getornd. Toch leidde dit niet direct tot een spurt in de woningverkopen. Ondanks dat hervormingen op korte termijn van de baan zijn, lijken veel burgers ervan overtuigd dat de renteaftrek op termijn toch geen stand zal houden. Zo staat de complete oppositie in de Tweede Kamer niet onwelwillend tegenover een wijziging van het stelsel. Een slechte uitkomst voor de regeringscoalitie bij de Provinciale Statenverkiezingen in maart brengt een nieuw kabinet met een andere visie op de renteaftrek in één klap dichterbij.

Eerst verkopen

Nooit stonden er meer woningen te koop dan nu: ruim 220.000 stuks. Dat geeft op zichzelf echter óók aan dat er een heleboel mensen van plan zijn een andere woning aan te schaffen. Alleen waar vroeger eerst een ander huis werd aangekocht en pas daarna de eigen woning in de verkoop ging, is vandaag de dag door gebrek aan vertrouwen de verkoop van het eigen huis de eerste stap geworden. Probleem is wel dat wanneer iedereen wacht totdat de eigen woning is verkocht, de complete woningmarkt per definitie stilligt. Althans, op starters na.

Starters

Maar ook starters brengt 2011 weinig enerverends. De in 2007 geïntroduceerde pot voor startersleningen, een instrument om meer nieuwkomers richting de woningmarkt te trekken, is al ruim een halfjaar leeg. Een verzoek van een meerderheid in de Kamer aan minister Donner van Binnenlandse Zaken om geld bij te storten, liep op niets uit. Gemeenten, die de startersleningen sindsdien op eigen houtje moeten verzorgen, geven daar om financiële redenen steeds vaker de brui aan.