Als econoom ben ik gewend elke markt in eerste instantie te benaderen als een ‘gewone’ markt waar vraag en aanbod op elkaar reageren, wat tot uiting komt in de prijs waarbij vraag en aanbod gelijk zijn. Pas als prijsvorming niet lijkt te werken, ga ik eens nadenken hoe dat nu zit.

Langs die weg reageer ik altijd in eerste instantie ook op mensen die het hebben over dalende huizenprijzen. Dat hoort toch bij een markt? Prijzen kunnen toch alleen maar blijven stijgen als de vraag structureel het aanbod overtreft? Maar al snel kom je tot de conclusie dat een huis toch echt wat anders is dan bijvoorbeeld een auto.

Eerst de aanbodzijde van de woningmarkt. Of in ieder geval het zichtbare aanbod. Dat is, zoals elke huizenzoeker weet, ontzettend heterogeen. Want hoe kunnen er anders 175.000 woningen te koop staan terwijl er slechts sprake is van een geringe prijsdaling?

Wat daarbij een grote rol speelt, is de plaatsgebondenheid. Hoe triviaal dit ook lijkt, dit geeft bij uitstek het bijzondere van de markt weer. Bijna elk ander product is fysiek verplaatsbaar en is dus makkelijker verhandelbaar. Denk aan auto’s, die zijn overal in Nederland ongeveer even duur. Regionale verschillen in aanbod en vraag op de woningmarkt zijn groot, resulterend in grote structurele prijsverschillen.

Naast dat er nu veel woningen te koop staan, worden er de komende jaren waarschijnlijk wel veel minder woningen dan voorheen gebouwd. Hierdoor blijft het aanbod beperkt. Door het vrij strikte ruimtelijkeordeningsbeleid is er al jaren sprake van een beperkte toename van het aanbod, een groot verschil met bijvoorbeeld Spanje.

En dan de vraagkant. Net als bij alle duurzame goederen speelt ook hierbij sentiment een belangrijke rol. Over een nieuwe auto denk je bijvoorbeeld ook wel even na. Maar na een analyse van nut en noodzaak en vooruit, de kleur, is zo’n beslissing nog wel een keer genomen. Het is duidelijker wat je hebt en je zit er zeker niet je hele leven aan vast.

Dat is anders bij het kopen van een huis. De belangrijkste financiële beslissing in een mensenleven heeft verstrekkende gevolgen voor het maandelijks uitgavenpatroon. Nog een verschil met andere aankopen is dat voor het overgrote deel van de mensen geldt dat ze een groot deel van het aankoopbedrag niet op de plank hebben liggen. Dus naast die onzekerheid of het goede huis tegen een goede prijs kan worden aangeschaft, komt daar vaak een financiële onzekerheid bij.

Gegeven de aard van vraag en aanbod is het niet zo verwonderlijk dat mensen zich zorgen maken over huizenprijsdalingen. Ten eerste kunnen ze vaak niet inschatten wat de juiste prijs is. Als de prijs daalt, en zeker als die hard daalt, bestaat al snel het idee dat men (veel) te veel heeft betaald. En dat schaadt het vertrouwen, zo cruciaal op deze markt. Want de woningmarkt heeft door zijn intransparantie de neiging te heftig te reageren. Zowel op- als neerwaarts.

En ten tweede is het niet zo raar dat mensen zich zorgen maken over de gevolgen van overheidsbeleid. Voor die auto is het minder erg dat er iets verandert: als je 130 mag rijden in plaats van 120 heb je wellicht iets eerder een ongeluk, en kun je ook weer sneller een nieuwe aanschaffen. Voor regulering omtrent de fiscale behandeling van het eigen huis ligt dat toch anders. Of aanpassing van de hypotheekrenteaftrek nu wel of niet noodzakelijk is, dat doet er dan eigenlijk niet toe. Het enige wat gezond is voor die onzekere, niet transparante markt is duidelijkheid omtrent overheidsbeleid, nu en in de toekomst, en als er iets verandert, geleidelijkheid en standvastigheid.

En als laatste zien mensen wellicht te vaak een huis als beleggingsobject en niet als consumptiegoed. Ze vergeten daarbij dat ook hier geldt dat behaalde resultaten in het verleden geen garantie bieden voor de toekomst.

Het zou mooi zijn als er weer wat gang komt in de huizenmarkt. Of dat nu gebeurt door een transparantere markt of door duidelijkheid van overheidszijde. Want een dynamische woningmarkt is goed voor de economie. Het zorgt voor werkgelegenheid voor bijvoorbeeld makelaars, maar vooral voor een efficiëntere allocatie tussen vraag en aanbod. En bij een dynamische woningmarkt horen ook af en toe prijsdalingen. Net als bij auto’s.

De auteur is econoom en werkt bij Rabobank Nederland.