In Nijkerk hanteert Smit morgen voor het laatst de voorzittershamer. Hij heeft er dan ruim tien jaar opzitten in het bestuur van ’s lands grootste makelaarsclub (met ongeveer 4000 leden). Het grootste deel als voorzitter.Smit gaat de NVM-analen in als de man die de ICT in de makelaardij een fikse slinger gaf. Onder zijn auspiciën ging onder meer de website nvm.nl de lucht in, de voorloper van NVM’s populaire woningwebsite Funda.

Nog immer tevreden over Funda?
„Fantastisch, de site trekt elke maand 3 miljoen bezoekers. Het begon als experiment. Internet stond in 1995 nog in de kinderschoenen. Er waren, dacht ik, 600.000 pc’s verkocht. Het liep van meet af aan storm: we bleven servers bijplaatsen. Wilde je in het weekend de site bezoeken, dan moest je soms twee uur wachten.”

Toch heeft het succes van Funda een keerzijde. Internet veranderde de makelaardij. Doe-het-zelfmakelaardij, zoals onder meer NVM-lid Makelaarsland voorstaat, viert hoogtij.
„Wie meent dat het verschaffen van informatie het belangrijkste onderdeel is in een verkoopproces, kan prima zijn eigen huis verkopen. Internet heeft dit zeker vergemakkelijkt. Maar er is geen sprake van een revolutie: doe-het-zelvers had je vroeger ook. Hun aantal blijft marginaal. Toch denk ik dat het aanbieden van deeldiensten door makelaars, zoals plaatsing van de woning op Funda, geen goede trend is. Een makelaar is geen advertentieverkoper.”

Eenvoudige dingen regel je via internet, zegt Smit. „Het kopen van een boek of zo. Of een cd.” Maar geen huis. „Een woning kopen heeft een enorme impact op je bestaan. Je leent tot wel vijf keer je jaarinkomen. Daar wil je toch geen fouten mee maken?”

De wijze waarop digitale woningbemiddelaars als Makelaarsland de markt bedienen, is volgens Smit eigenlijk het NVM-logo onwaardig. Voor een vast bedrag van 795 euro (zo’n vier tot vijf keer minder dan een regulier makelaarscourtage) plaatsen dergelijke kantoren de woning op Funda. Verder verzorgt het kantoor een taxatie, voert het telefonisch de onderhandelingen en regelt het de juridische afwikkeling. De verkoper moet zelf de bezichtigingen verzorgen.

Dat laatste lijkt Smit „nogal dom.” Emoties moeten geen rol kunnen spelen, meent hij. „Stel je voor: jij vertelt net vol vuur over je mooie keuken en de kijker beslist in één oogopslag: die moet eruit.” Daarnaast vindt de vertrekkend NVM-voorman persoonlijk contact onmisbaar. Tussen de verkoper en de makelaar, maar ook met de kopende partij. „Wat kan je van de onderhandelingen verwachten wanneer de makelaar jouw huis slechts van foto’s kent en bovendien niet weet wie hij voor zich heeft?”

Als voorzitter beleefde Smit jaren met straffe woningprijsstijgingen, maar hij maakte ook de mindere tijden mee. „De economische tegenwind van de afgelopen jaren heeft makelaars zonder meer geld gekost. Vooral 2003 was slecht, al was de prijsstijging zelfs in dat jaar inflatiedekkend.”

In de loop van 2004 sloeg de situatie om, zegt Smit. „Het gaat nu gewoon goed.” Toch is er een gerede kans dat het prijspeil straks weer net zo hard zal stijgen als eind jaren negentig het geval was, vreest hij. „We hebben het in Nederland gepresteerd om sinds de Tweede Wereldoorlog structureel te weinig huizen te bouwen. Er is daardoor nog altijd een schreeuwend woningtekort. Daarnaast is doorstroming op de woningmarkt nog altijd ver te zoeken.” Smit ziet de toekomst in dit verband weinig rooskleurig in. „Met dit overheidsbeleid zijn we de komende tien jaar nog niet van de tekorten af.”

Het schrappen van de hypotheekrenteaftrek, een onderwerp dat de afgelopen tijd veelvuldig de revue passeerde, doet de woningmarkt geen goed, stelt Smit. „Zolang het niet zeker is dat er geen waardevermindering voor woningbezitters optreedt, zijn wij mordicus tegen.”

Hij noemt het onbegrijpelijk dat berekeningen, zoals het Centraal Planbureau die vorige week presenteerde, niet leiden tot meer protest. „Afschaffing van de renteaftrek wordt steeds voorgesteld als een simpele beleidsmaatregel, maar dat is het helemaal niet. Prijsdalingen van 14 procent worden er voorspeld. Dat is toch niet niks? De woningmarkt zal stil komen te liggen en starters, die nu al haast de markt niet opkomen, krijgen het dan nog moeilijker.”

Smit kan zich dan ook niet voorstellen dat de populaire aftrek er binnen afzienbare tijd toch aan zou gaan. „Zo dom zal Nederland toch niet zijn?”