De woningmarkt koelt af en de economie glijdt af naar een recessie. Is nu een huis kopen überhaupt wel verstandig? Dat de huizenprijzen zouden gaan dalen, heb ik dit jaar al vaker voorspeld.

Het lastige is dat de ontwikkeling van de huizenprijs geen logisch rekensommetje is, maar het gevolg van groepsgedrag. Als we allemaal roepen dat de prijs gaat dalen, dan gebeurt dit ook. De media versterken dit proces door cijfers van diverse organisaties te publiceren. De brancheorganisaties van makelaars geven cijfers over de huizenmarkt, grote banken publiceren hun eigen data, het Kadaster registreert alle transacties en geeft ook weer eigen cijfers, net als het Centraal Bureau voor Statistiek.

Omdat ze allemaal op een verschillend moment meten en hun eigen data hebben, komt dezelfde daling in de media een aantal keer voorbij. Bij een stijgende huizenmarkt bevestigen en versterken al die cijfers de opwaartse spiraal. Nu de daling is ingezet, gebeurt precies het omgekeerde.

Hoe lang dit proces doorgaat en hoe diep dit proces zal zijn, kan ik niet zeggen. Wel zie ik bepaalde trends. Inmiddels heb ik al negen gesprekken gevoerd met mensen die een dubbele woning hebben. Ze hebben iets gekocht, maar hun oude woning nog niet verkocht.

De woningen die niet verkocht worden, hebben vrijwel allemaal een slecht energielabel. Mensen moeten nu al 10 tot 15 procent met de vraagprijs zakken en dan komen er nóg geen geschikte biedingen. Tegelijkertijd zie ik woningen met een A-label nog regelmatig boven de vraagprijs verkocht worden.

De huizenprijsdaling lijkt tot nu toe heel onregelmatig verdeeld. Nieuwbouw kent lange oplevertijden. Je loopt daardoor een dubbel risico. Stel dat de woning pas over anderhalf jaar word opgeleverd en je hebt ook nog een woning te verkopen, dan kan dat een enorm probleem opleveren.

Moet je een woning verkopen in het starterssegment met een energielabel A of B, dan blijft die waarschijnlijk wel courant. Maar moet je een woning verkopen met een F- of een G-label en het betreft een wat duurdere woning, dan moet je wel een erg lage hypotheek hebben –of serieus veel spaargeld– om dit risico te kunnen dragen.

Onlangs, tijdens een van mijn gesprekken met klanten die al een dubbele woning hebben, moest ik in een vragenlijst van de bank invullen of de klant een waardedaling van 25 procent kan opvangen. Nu gaan banken altijd uit van het doemscenario, maar bij een gemiddelde daling van 15 procent kan het goed dat de bandbreedte grotendeels tussen de min 5 procent en de min 25 procent zit. De zuinige starterswoning kan wel eens zeer beperkt dalen en de minder duurzame doorstromerswoning kan wel eens keihard geraakt worden.

Het bovenstaande is van toepassing als je van koop naar koop gaat. Huur je nu of ga je eerst je woning verkopen, dan kan nieuwbouw kopen een zeer verstandige keus zijn.

De auteur is Master of Financial Planning.