Allereerst is het zo dat je niets kunt met de overwaarde van het huis dat je gaat verhuren. Dit kan een beperking in de keuze zijn voor de nieuwe woning. De koopprijs van de nieuwe woning kun je namelijk alleen baseren op je spaargeld en het inkomen. Uiteindelijk betekent dit dat je niet koopt wat je maximaal aankunt, ook al heb je daarnaast nog de inkomsten uit de verhuur van de huidige woning. Financieel is dit natuurlijk aantrekkelijk en daarom is het een begrijpelijke overweging.

Tot zover de voordelen. Maar wat als de woningmarkt afkoelt? In dat geval daalt niet de waarde van één, maar van twee panden. Ook hier geldt de economische wet dat er een verband zit tussen rendement en risico.

Dan is er nog een fiscaal addertje onder het gras. Hoewel je de oude woning niet verkoopt, geldt verhuren voor de Belastingdienst wél als fictieve verkoop. De woning verhuist namelijk van box 1 (werk en woning) naar box 3 (sparen en beleggen), waardoor de hypotheekrente van de verhuurde woning niet meer aftrekbaar is.

Omdat de fiscus de situatie dus wel behandelt als verkoop, kun je toch te maken krijgen met de bijleenregeling. Dat is het geval als er sprake is van overwaarde. Je trekt de hoogte van de hypotheek af van de huidige WOZ-waarde en dat bedrag geef je op aan de fiscus. Die haalt dit bedrag weer af van de hoogte van de hypotheek van je nieuwe woning. Het bedrag dat je overhoudt, is aftrekbaar.

Anderzijds is het fiscaal weer fijn dat je het huidige pand al in bezit hebt – en dus niet te maken krijgt met de onlangs ingevoerde verhoogde overdrachtsbelasting van 8 procent voor beleggers. Deze regel is ingevoerd om het kopen van een beleggingspand te ontmoedigen, maar is dus ook een onbedoelde stimulans om je huidige pand te houden. Mijn voorspelling: de beschikbaarheid van woningen zal daardoor nog verder onder druk komen te staan.

Daarnaast is verhuren van je oude huis voor de bank ingewikkeld. Voor het financieren van een verhuurhypotheek gelden heel andere spelregels dan voor het financieren van een gewone hypotheek. De huidige hypotheek moet dus aangepast worden, omdat je een woning niet zonder toestemming van een bank mag verhuren.

Je kunt dit op twee manieren organiseren. Je kunt de nieuwe woning eerst kopen en daarna de huidige hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek. In deze overspannen woningmarkt is dat doorgaans de prettigste route. Beide trajecten tegelijkertijd afleggen, kan ook. Vaak is dat niet binnen de gebruikelijke vijf weken te regelen en zal je zonder ontbindende voorwaarden moeten kopen. Het is verstandig om het bezoek aan de notaris wat later te plannen.

Dan is er tenslotte nog de kans op weerbarstige huurders, met wanbetaling, leegstand, wietplantages en vernieling als mogelijke gevolgen. Investeren in vastgoed klinkt aantrekkelijk en ziet er op papier heel mooi uit. Maar besef dat je een hoog risicoprofiel moet hebben en je goed bewust moet zijn van de riskante keerzijden van zo’n investering.

De auteur is Master of Financial Planning. Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl