Friesland, niet ver van Bolsward: weilanden zover het oog rijkt. Koeien en schapen zoeken er hun kostje op, boeren kuilen gras in voor de winter. Al eeuwenlang verdienen veehouders hier op hun land het dagelijks brood. Hún land? Lang niet altijd zijn ze zelf de eigenaar.

Veel boeren pachten (een deel van) hun grond van bezitters die soms ver weg wonen. Een adellijke familie bijvoorbeeld, een beleggingsmaatschappij of de kerk. Drie op de vier Friese gemeenten van de Protestantse Kerk in Nederland (PKN) hebben landbouwgrond in eigendom: in totaal zo’n 10.000 hectare, schat Rein Boersma.

De koeien- en schapenhouder uit Schettens is kerkrentmeester van de protestantse gemeente Schettens-Schraard-Longerhouw. De gemeente onderhoudt drie monumentale dorpskerken. „Naast de subsidie die we daarvoor krijgen, hebben we de inkomsten uit de 60 hectare land die onze kerk bezit, hard nodig”, zegt Boersma, die zelf ook 5 hectare pacht.

Erfpacht

De grond, stukje bij beetje verkregen uit erfenissen, verpacht de gemeente aan veehouders: de helft in zogeheten reguliere pacht, de andere helft in erfpacht. Reguliere pacht is vergelijkbaar met huur. Erfpacht is een zakelijk recht. De erfpachter investeert zelf in de gebouwen en kan het erfpachtrecht, inclusief opstallen, eventueel verkopen.

„We hebben voorkeur om onze grond in erfpacht uit te geven”, zegt Boersma. „Dat levert voor een lange periode –de looptijd is meestal 26 jaar– een vrij stabiel rendement op. Bovendien hebben we geen gedoe met waterschaps- of ruilverkavelingslasten: die zijn voor de erfpachter.”

De door de erfpachter te betalen prijs, de canon, wordt periodiek bijgesteld. „Meestal is dat om de twee of zes jaar. Het is gebruikelijk te indexeren met het inflatiecijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek.”

Reguliere pacht is de traditionele pachtvorm. Die biedt de pachter veel bescherming. Zo wordt de pacht telkens automatisch met zes jaar verlengd, komen kinderen van de pachter in aanmerking om de pacht over te nemen en is de verpachter verplicht zijn grond eerst aan de pachter aan te bieden als hij die wil verkopen.

Pachtnormen

Bovendien gelden bij reguliere pacht maximale pachtprijzen. Die worden jaarlijks door de overheid per regio vastgesteld: de zogeheten pachtnormen.

Deze pachtnormen zijn onder meer afhankelijk van de financiële resultaten in de veehouderij en akkerbouw in de laatste vijf afgesloten boekjaren. Hebben boeren een moeilijk seizoen, bijvoorbeeld doordat hun producten lage prijzen opbrachten, dan leidt dat enkele jaren later automatisch tot verlaging van de pachtprijzen. Dat systeem stuit steeds meer eigenaren tegen de borst.

„Die schommelingen zijn lastig voor de financiële planning van onze gemeente”, zegt Boersma. „De pachtinkomsten kunnen van het ene op het andere jaar zomaar 10 procent omlaag gaan. Daar komt bij dat de inkomsten uit reguliere pacht over het algemeen lager zijn dan uit erfpacht. In ons gebied loopt het verschil op tot 200 euro per hectare. Vandaar dat wij zodra pachtgrond vrijkomt, die liever uitgeven in erfpacht.”

Makelaarskoepel NVM signaleert al enkele jaren dat beleggers actiever worden op de markt voor agrarische grond. Dat heeft alles te maken met de aanhoudend lage rentestand: geld dat op de bank staat levert niets op en ook het rendement op staatsobligaties is laag.

Investeerders kopen landbouwgrond liefst in verpachte staat, omdat die relatief goedkoop is terwijl de waarde op lange termijn alleen maar toeneemt. Het indirecte rendement is daardoor relatief hoog. Met name institutionele beleggers zoals verzekeraars en pensioenfondsen vinden dat belangrijk. De vastgoedpoot van verzekeraar a.s.r., waarin onder meer het vroegere Fortis is opgegaan, beheert bijvoorbeeld met zo’n 40.000 hectare de grootste private portefeuille landbouwgrond in Nederland.

Voor andere grondeigenaars is juist het directe rendement –de inkomsten uit de pacht– belangrijk. Monumentale kerken hebben het geld nodig voor onderhoud, stichtingen voor het doel dat zij steunen en landgoedeigenaren voor het beheer van hun eigendom. En dan zijn er nog de particulieren die een stuk grond in bezit hebben en daar inkomsten uit halen.

Vooral die laatsten klagen over het afnemende rendement van reguliere pacht. En dat niet alleen vanwege de schommelende en de laatste jaren soms fors verlaagde pachtnormen. Anders dan kerken en stichtingen hebben zij namelijk te maken met belastingheffing in box 3. Tot 2017 bedroeg de vermogensrendementsheffing 1,2 procent van de waarde van de landbouwgrond in verpachte staat. In dat jaar werd de vaste rendementsheffing vervangen door een getrapte heffing, die bij enig grondbezit al snel leidt tot een hogere heffing dan voorheen. En in 2018 ging ook nog eens de waarde in verpachte staat omhoog, bij pacht zonder einddatum van 50 naar 60 procent van de vrije waarde.

„In verschillende regio’s kunnen verpachters de lasten niet meer volledig dekken met de pachtvergoeding. Sommigen zullen zelfs een negatief brutorendement voor lief moeten nemen”, klaagde belangenorganisatie Federatie Particulier Grondbezit (FPG) een jaar geleden, toen minister Schouten voor de meeste regio’s een verlaging van de pachtnormen bekendmaakte.

Ook dit jaar trok de FPG aan de bel. Eind mei bleek dat de pachtnormen met ingang van 1 juli in vijf van de veertien pachtprijsgebieden nogmaals worden verlaagd. Het betreft hier gebieden met veel akkerbouw, waar het moeizame seizoen 2017 nu in de pachtnormen doortikt. In het zuidwestelijk akkerbouwgebied bedraagt de regionorm dit jaar „slechts” 315 euro per hectare: „volstrekt uit het lood bij grondprijzen van rond de 75.000 euro”, briest de FPG.

Krimp

Niet verwonderlijk dat het areaal reguliere pacht al jaren krimpt, vindt de FPG. CBS-cijfers bevestigen die trend (zie grafiek). Ook de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) signaleert dat verpachten onaantrekkelijker wordt. Woordvoerder Jan Willemink waarschuwde onlangs in vakblad Boerderij dat reguliere pacht op termijn niet in stand kan blijven.

Minister Schouten is zich van de problemen bewust. Zij sleutelt aan een nieuw pachtbeleid, dat ze nog dit jaar in de Tweede Kamer wil presenteren. In maart schetste ze in een brief aan de Kamer alvast de hoofdlijnen.

Schouten wil een nieuwe, langlopende pachtvorm introduceren waarbij verpachter en pachter tot op zekere hoogte vrij zijn om de pachtprijs onderling af te spreken. Kortlopende pachtvormen wil zij ontmoedigen, al is nog niet duidelijk hoe.

Een voorbeeld van kortlopende pacht is de in 2007 geïntroduceerde geliberaliseerde pacht met een looptijd tot zes jaar. Deze variant heeft de afgelopen jaren grote opgang gemaakt (zie grafiek). Verpachter en pachter stellen daarbij samen de pachtprijs vast. Het gebeurt ook dat eigenaren na inschrijving de grond aan de hoogste bieder verpachten. Dat laatste heeft bijvoorbeeld het Rijksvastgoedbedrijf de afgelopen jaren diverse keren gedaan, waarbij extreem hoge pachtprijzen uit de bus rolden.

Die ontwikkeling is niet wenselijk, vindt Schouten. Om langetermijninvesteringen te kunnen plegen, moet een boer zekerheid hebben dat hij langere tijd over de grond kan beschikken. Investeringen in het duurzaam beheer van de bodem bijvoorbeeld, wat een van de speerpunten is in de kringlooplandbouw die Schouten nastreeft en waarvoor ze deze week haar plannen ontvouwde. Waarom zou een boer geld steken in verbetering van een stuk grond dat over een paar jaar misschien door iemand anders wordt gebruikt?

Zekerheden

De huidige reguliere pacht wil de bewindsvrouw in stand houden. Ze wil namelijk niet tornen aan de zekerheden die de zittende pachters op dit moment hebben. Wel wil ze kijken of in de toekomst grote schommelingen in de pachtnormen voorkomen kunnen worden. En ook wil ze meer mogelijkheden voor verpachters om eisen te stellen aan het beheer van de bodem door de pachter.

In Friesland hebben ze daar al enige ervaring mee. Twee jaar geleden zocht de provincie het gesprek met de PKN. De kerk zou haar steentje moeten bijdragen aan de biodiversiteits- en klimaatdoelen van de provincie. Bijvoorbeeld door pachters te stimuleren om meer aandacht te geven aan weidevogels en het gebruik van kunstmest te verminderen.

Kerkrentmeester Rein Boersma is er op zichzelf niet op tegen om zulke afspraken met de provincie te maken, maar ziet wel een probleem: extra verplichtingen voor de boer brengen met zich mee dat de pachtprijs moet worden verlaagd. En dat gaat ten koste van de broodnodige inkomsten voor de kerk.

Boersma: „Sommige kerkelijke gemeenten hebben zoveel land dat ze wel wat kunnen lijden. De kerk van Reduzum bijvoorbeeld bezit 200 hectare. Daarvan is nu 25 hectare ingezet om de biodiversiteit te bevorderen. Maar de meeste gemeenten hebben de pachtinkomsten hard nodig om rond te komen met hun exploitatie.”

„Wij denken mee als onze agrariërs willen uitbreiden”

Rhoon, Pendrecht en Cortgene (RPC) noemt zich het oudste actieve beleggingsfonds in Nederland. Het werd in 1916 opgericht door de Rotterdamse redersfamilie Van Hoboken. Aandeelhouders zijn –naast particulieren– diverse kerkelijke stichtingen en liefdadigheidsorganisaties: beleggers die de grillen van de financiële markten mijden.

Het fonds heeft een omvang van ruim 100 miljoen euro en investeert voornamelijk in agrarische grond. Daardoor is sprake van een stabiel rendement met een relatief laag risico. RPC heeft een kleine 2300 hectare in eigendom, voornamelijk akkerbouwland in Zuidwest-Nederland en Flevoland. Daarvan is 62 procent via reguliere pacht en 38 procent in erfpacht uitgegeven.

Die verhouding verschuift steeds meer naar erfpacht, en dat is volgens fondsbeheerder Hein van Beuningen bewust beleid. „De opbrengsten uit reguliere pacht staan de laatste jaren onder druk. En vanaf 1 juli gaat de pachtprijs in het zuidwestelijk akkerbouwgebied, waar wij veel grond hebben, nog eens met 38 procent omlaag. Dat is behoorlijk onaangenaam.”

Van Beuningen erkent dat de pachtnormen (maximale pachtprijzen) pachters willen beschermen. Hun inkomsten kunnen immers tegenvallen door een misoogst of lage prijzen. „Wij zijn betrokken bij onze pachters. Wij zoeken ook niet het hoogste rendement maar wél een stabiel en voorspelbaar rendement. Dat botst met de schommelingen bij reguliere pacht.”

Het systeem voor vaststelling van de pachtnormen, gebaseerd op berekeningen van Wageningen Economic Research aan de hand van een groep referentiebedrijven, noemt hij ondoorzichtig. „Soms herkennen we de uitkomst helemaal niet bij wat we bij onze eigen boeren zien. Er wordt al jaren gepraat over een herziening maar daar zit geen schot in. Gevolg is dat investeerders als wij weggaan van reguliere pachtconstructies.”

Bij erfpacht is het anders. „De canon is vastgelegd en wordt regelmatig geïndexeerd, eventueel is voorzien in terugkoop. Dat alles maakt het voor beide partijen voorspelbaar en stabiel.”

Van Beuningen noemt de markt voor agrarische grond competitief: „De prijzen van landbouwgrond blijven stijgen.” Tegelijk beseft hij dat landbouw een economische activiteit is met een laag rendement. „Boeren krijgen vaak geen faire prijs voor hun producten.”

Als RPC nieuwe grond verwerft, genieten bestaande pachters voorkeur bij de uitgifte. „Onze boeren moeten ook mee in de schaalvergroting en willen vaak uitbreiden. Daar willen wij bij helpen.”

Minister Schouten wil dat de landbouw duurzamer wordt. Van Beuningen is kritisch. „Wij zijn voorstander van de richting, maar het moet simpeler. Voor agrariërs is het lastig om te voldoen aan het woud van regels dat op hen afkomt.”

De contacten tussen RPC en de pachters verlopen via de rentmeester, Overwater Rentmeesterskantoor in Strijen. „We kennen onze pachters goed. Regelmatig dragen ze ideeën aan, bijvoorbeeld dat er in de omgeving grond beschikbaar komt waar ze belangstelling voor hebben. Dan kijken wij of we die aan kunnen kopen.”