Het aantal mensen per huishouden neemt af, terwijl de bevolking groeit. Daardoor ontstaan meer huishoudens.

Aan de andere kant heeft de regering tijdens de crisis besloten dat woningcorporaties aan allerlei extra regels moesten voldoen. Het effect was dat corporaties massaal minder gingen bouwen, terwijl ze normaliter in crisistijd juist meer huizen bouwen.

Per saldo is het aantal huishoudens harder toegenomen dan het aantal woningen. Daarbij verdween niet alleen de zogeheten frictieleegstand –de leegstand die nodig is om de doorstroming op de huizenmarkt soepel te laten verlopen–, maar ontstond er een tekort aan woningen.

Bij een stoelendans komen er afvallers. Waar het er in het echte spel gaat om wie het snelste is, gaat het er bij déze stoelendans om wie het meeste geld heeft. De huizenprijzen blijven maar stijgen en het einde is nog niet in zicht.

De veelgehoorde suggestie om dit probleem op te lossen is: bouwen, bouwen en bouwen. Maar er zijn meer ontwikkelingen.

Een uit Amerika overgewaaide trend is het zogeheten ”tiny house”. Tiny houses zijn kleine, efficiënt ingedeelde huisjes waarin je woont met een minimum aan spullen.

Een ander gegeven in de vastgoedmarkt is de enorme leegstand bij kantoren, scholen, verzorgingstehuizen en winkels. De terechte gedachte is om dit soort gebouwen om te bouwen tot woningen.

Vanuit mijn werk ben ik de laatste jaren al vaak betrokken bij zulke transformaties. Privé ga ik nu in een getransformeerde school wonen. Transformeren is inmiddels een heuse trend aan het worden. Steeds meer gemeenten ontwikkelen hier beleid op.

Banken staan nog niet altijd te springen om dit soort projecten te financieren. Ze vereisen van de klant namelijk geduld, flexibiliteit en doorzettingsvermogen. Ook kunnen er risico’s in het traject zitten, en juist een bank heeft daar een hekel aan. Te denken valt aan tegenvallers in het vergunningstraject of aan onverwachte bouwkosten. De uiteindelijke woning wordt altijd anders dan vooraf is bedacht en getaxeerd.

Maar ook de koper zelf kan een risico vormen. Een transformatieproject vereist strak budgetteren en plannen. In tegenstelling tot de bouw van een nieuwe woning kun je niet altijd terugvallen op of de verantwoording leggen bij een professionele partij. Het transformeren van panden is in de regel zelfs nog ingewikkelder dan het zonder hoofdaannemer bouwen van een nieuwe woning.

Het zijn dan ook opvallend vaak ondernemers die ervoor kiezen om een gebouw te transformeren tot woning. Je moet ondernemend ingesteld zijn om zo’n traject aan te durven. Daarnaast is een koper van zo’n gebouw vaak creatief ingesteld. Het vereist namelijk ook verbeeldingskracht om een woning te zien in een pand dat voor een totaal andere bestemming is gebouwd.

Helaas zal dit soort oplossingen niet het huidige probleem op de woningmarkt oplossen, maar alle beetjes bij elkaar hebben gelukkig ook effect.

De auteur is Master of Financial Planning. Reageren? financieel@refdag.nl