Het gaat om een hypotheek die in veertig jaar kan worden afgelost in plaats van in de gebruikelijke dertig jaar. Mijn voorlopige conclusie is dat het gaat om een verbeterde variant van de fel bekritiseerde zogeheten Blok-hypotheek. Die laatste laat een aflossingsvrije schuld ontstaan in box 3, waardoor de maandlasten flink dalen maar de hypotheeknemer over de hele loopperiode fors duurder uit is.

Allereerst een positief punt over de nieuwe startershypotheek. Een starter heeft vaak nog een laag salaris en daardoor behoefte aan lage maandlasten. Zodra hij meer gaat verdienen, ontstaat er meer afloscapaciteit. Wat dat betreft is een langere looptijd een goed idee.

Dan enkele kritische opmerkingen. De eerste betreft de geldontwaarding: die moet bij een vergelijking eigenlijk worden meegenomen. Ooit is berekend dat bij een inflatie van 2 procent een hypotheek met een looptijd van veertig jaar aantrekkelijker is dan een hypotheek met een looptijd van dertig jaar. Maar dan moet die geldontwaarding dus wel tenminste 2 procent zijn.

De rente is nu historisch laag en sommige experts verwachten dat hij dat langdurig blijft. Dan is een hypotheek van veertig jaar financieel juist weer onaantrekkelijk.

Andere experts verwachten dat de rente fors gaat oplopen, omdat er heel veel geld in de economie wordt gepompt. Aan zo’n hard oplopende rente kleeft gelijk een probleem. De rente mag bij zo’n startershypotheek namelijk niet boven de 8 procent komen. Waarom niet? Als de rente bijvoorbeeld na tien jaar stijgt tot boven de 8 procent is de resterende schuld na dertig jaar hoger dan de helft van de oorspronkelijke hypotheek. De schuld in box 3 loopt namelijk versneld op. Het omslagpunt ligt –gerekend met de huidige rente van 2,3 procent– tussen de 7,9 procent en de 8 procent. Normaliter is na dertig jaar minimaal de helft van een hypotheek hebt afgelost. Dat kan in het geval van een rentestijging naar meer dan 8 procent niet meer.

Verder kan de startershypotheek alleen met Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten en moet de rente minimaal tien jaar vast staan. Nu zullen mensen de eerste tien jaar sowieso niet snel oversluiten en omdat andere banken dit product (nog) niet aanbieden, is de drempel ook erg hoog. Van deze vorm van ‘klantenbinding’ moet je je bewust zijn.

Ook gedurende de looptijd is de startershypotheek problematisch. Wie bijvoorbeeld na vijftien jaar verhuist, heeft minder afgelost dan bij een hypotheek met een looptijd van dertig jaar. Daarnaast is rente op een hypotheek maximaal dertig jaar fiscaal aftrekbaar. Bij de veertig jaar lopende startershypotheek kan de laatste tien jaar de rente niet worden afgetrokken. Per saldo kan een verhuizer bijna 37.000 euro minder besteden aan zijn volgende woning.

Het voordeel van de startershypotheek is een lagere last. En bij een inflatie van 2 procent of hoger is de startershypotheek een aantrekkelijk alternatief. Maar de nadelen zijn wat mij betreft nog te fors om te kunnen spreken van een geslaagde noviteit.

De auteur is Master of Financial Planning. Reageren? financieel@refdag.nl