Dat is tien jaar eerder. Hoe ik daarbij kom? Dat heeft alles te maken met de huidige regelgeving. Als iemands financiële situatie binnen tien jaar sterk wijzigt, is het gebruikelijk dat die verandering nu al wordt meegenomen bij het verstrekken van een lening. Ook het Nibud en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kijken tien jaar vooruit. Dat speelt bijvoorbeeld als het pensioen in zicht komt. En bij beoordeling of iemand meer kan lenen moet de te toetsen rente minimaal tien jaar vaststaan.

Ik vermoed dat de NHG de grens van tien jaar ook gaat hanteren als binnen die termijn de hypotheekrenteaftrek wegvalt. Dat zal immers grote financiële gevolgen hebben voor de betreffende mensen. Als zij tussen 2021 en 2031 een nieuwe lening willen afsluiten, kan hen een teleurstelling wachten. Het volgende voorbeeld maakt dat duidelijk.

Stel, mevrouw Willemsen komt in 2021 op adviesgesprek bij een hypotheekadviseur. Zij is zojuist gescheiden en heeft een huisje op het oog dat 150.000 euro kost. Samen met haar voormalige echtgenoot had zij een aflossingsvrije hypotheek die was afgesloten in 2001. Haar deel, dat dus nog tot 2031 aftrekbaar is, bedraagt 100.000 euro.

Mevrouw verdient 33.000 euro per jaar. Op internet heeft zij uitgerekend dat zij 150.000 euro kan lenen. Tot haar grote schrik vertelt de hypotheekadviseur haar echter dat zij slechts 104.000 euro kan lenen. Dat is maar liefst 31 procent minder dan de 150.000 euro waar mevrouw Willemsen op rekende.

In deze berekening is uitgegaan van een rente van 2,3 procent die tien jaar vaststaat. Op basis van haar inkomen zou mevrouw Willemsen bij volledige hypotheekrenteaftrek inderdaad 150.000 euro kunnen lenen. Maar als haar lening van 100.000 euro niet meer aftrekbaar is, zakt de leencapaciteit al naar 130.000 euro. Wil zij toch meer lenen, dan zal zij het bedrag boven de 130.000 euro binnen tien jaar moeten aflossen. In deze berekening zakt de leencapaciteit vanwege het kortere leningdeel naar 104.000 euro. Mevrouw zal dus meer eigen geld moeten inleggen of een goedkoper huis moeten zoeken.

De grote vraag die de komende jaren beantwoord moet worden, is deze: gaat de leencapaciteit in 2021 extra omlaag omdat de renteaftrek in 2031 komt te vervallen? Daar moet de overheid duidelijkheid over geven. Onder meer het ministerie, het Nibud en de Autoriteit Financiële Markten hebben er een handje van om net voor of bij het bekendmaken van de toetsnormen nieuwe wijzigingen te presenteren. In dat geval weten we mogelijk in november 2020 pas meer. Dat is te laat om er nog op te anticiperen. Een antwoord zal eerder moeten komen. Veel eerder.

Adviseurs rest de komende jaren niets anders dan klanten te wijzen op het hier geschetste risico. De gevolgen kunnen ernstig zijn. Zeker als sprake is van én een toekomstig pensioen én het wegvallen van de renteaftrek binnen tien jaar, wordt doorstromen op de huizenmarkt onmogelijk of onaantrekkelijk.

De auteur is Master of Financial Planning. Reageren? financieel@refdag.nl