Al is nivellering volgens sommigen „een feestje”, anderen zien daarin geen duurzame oplossing voor het voeren van een verantwoord financieel overheidsbeleid. Bepaalde (belasting)maatregelen, zeker die moeten resulteren in extra opbrengsten voor de schatkist, worden dan ook in de lijn der verwachting kritisch ontvangen.

Een van de inmiddels meest omstreden, althans meest besproken, maatregelen in dit verband is de invoering van de zogenaamde verhuurdersheffing: een maatregel die particulieren niet direct zal raken, maar die grote impact heeft op de woningmarkt en meer in het bijzonder de huurdersmarkt. Hoe een belastingheffing voor een beperkte groep belastingplichtigen grote gevolgen kan hebben! Zeker in combinatie met de overige maatregelen voor huurders en verhuurders.

De verhuurdersheffing betreft een nieuwe aangiftebelasting voor woningeigenaren met meer dan tien huurwoningen in de sociale huursector (maandhuur maximaal 664,66 euro). De belasting wordt geheven over de gezamenlijke WOZ-waarde van deze woningen verminderd met tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van diezelfde woningen. Het tarief bedraagt 0,0013 procent in 2013 en wordt vanaf 2014 verhoogd naar 0,231 procent. De heffing raakt slechts een beperkte groep belastingplichtigen: vrijwel alleen woningcorporaties worden geconfronteerd met de heffing, omdat zij –zo is de gedachte– lange tijd hebben geprofiteerd van een begunstigend overheidsbeleid. De plannen van het kabinet-Rutte II tegen het zogenaamde scheefwonen moeten woningcorporaties daarnaast –zo wordt verondersteld– de ruimte geven om de heffing op te brengen door huurprijzen te verhogen. Het uitgangspunt daarbij is een marktconform huurprijsbeleid met een maximaal voorgestelde jaarhuur van 4,5 procent van de WOZ-waarde van een woning.

Of de aanvankelijk begrote jaarlijkse opbrengst opgebracht kan worden door een sector die in financieel zwaar weer verkeert, is echter de vraag. Die moet namelijk structureel 800 miljoen euro en in 2017 zelfs 2 miljard euro bedragen; ter vergelijking: de opbrengst van de erf- en schenkbelasting is circa 1,7 miljard euro.

De mogelijkheden voor woningcorporaties om de huuropbrengsten te corrigeren, leiden niet altijd tot huurverhogingen, maar ook tot huurverlagingen. Afhankelijk van de uiteindelijke maximale huurprijs per woning kan het aantal huurwoningen die als sociale huurwoning kunnen worden bestempeld voor de verhuurdersheffing dus toe- of afnemen. De bijeffecten zijn mogelijk niet te overzien.

Een aantal woningcorporaties dreigt door de heffing zelfs op korte termijn al in betalingsproblemen te komen, en is genoodzaakt om de bouw van nieuwe woningen te staken. Dat heeft vervolgens een negatief effect op het aanbod van betaalbare huurwoningen en (uiteindelijk) op de doorstroming op de woningmarkt. Ook ”bouwend Nederland” gaat de effecten voelen.

Heeft de wetgever deze mogelijke negatieve effecten over het hoofd gezien of neemt hij ze voor lief? Moeten woningcorporaties het gewoonweg met minder financiële middelen doen? De wetgever is met de verhuurdersheffing (misschien onbewust) een weg ingeslagen die de zoektocht door woningcorporaties naar alternatieve verdienmodellen tot gevolg kan hebben of juist een terugkeer betekent naar de primaire kerntaken (sociale volkshuisvesting voor de zwakkeren). De korte termijn is mijns inziens weerbarstiger: bezuinigen, bezuinigen en nog eens bezuinigen.

Wat de ratio van de verhuurdersheffing ook moge zijn, de twijfels over negatieve bijkomende effecten hebben geleid tot een ingrijpen van de Eerste Kamer. Vorige week is besloten dat de verhuurdersheffing in 2013 mag worden ingevoerd in de voorgestelde vorm (geschatte opbrengst 2013: 50 miljoen euro), maar dat voor de jaren daarna de plannen moeten worden aangepast, rekening houdend met de mogelijkheden voor woningcorporaties om te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw.

De Eerste Kamer verwacht van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst uiterlijk voor 1 maart een uitgewerkt voorstel. Blok zal daar echter nog een zware dobber aan hebben. Hij liet eerder al aan de Tweede Kamer weten dat wanneer het huurplafond van de 4,5 procent WOZ-waarde (in individuele gevallen) tot financiële problemen gaat leiden bij woningcorporaties, hij daar bij de uitwerking rekening mee zal houden. Mogelijk zal de oplossing dan ook gevonden worden in differentiatie van de mogelijkheden voor huurverhogingen en het (gedwongen) afstoten van niet-sociale verhuuractiviteiten door woningcorporaties.

In de fiscale literatuur is de verhuurdersheffing met de nodige scepsis ontvangen. Er wordt zelfs gesteld dat de verhuurdersheffing in strijd is met internationale juridische beginselen van het eigendomsrecht (zie Weekblad Fiscaal Recht, J. P. Boer, 4 oktober 2012). De kans is aanwezig dat uiteindelijk een rechter zich moeten uitlaten over de houdbaarheid van de heffing. Zeker gezien de rechtvaardigingsgrond en de willekeur bij het aanwijzen van de beperkte groep belastingplichtigen, kan de kans op een succesvolle uitkomst in dat geval vergroten.

De auteur is werkzaam in de belastingadviespraktijk van PwC.