”Bruggen slaan”, zo luidt de titel van het regeerakkoord waarmee het kabinet-Rutte II aan de slag gaat. Een bijzondere titel, die me doet denken aan de ontstaansgeschiedenis van het typische Nederlandse consensus­model, beter bekend als het poldermodel. Men mag kritiek hebben op de uitkomsten van de formatieonderhandelingen, maar de economische situatie vraagt om gezamenlijke belangen voorop te stellen. De in het regeerakkoord aangekondigde hervorming van de woningmarkt straalt deze verantwoordelijkheid uit.

Die hervorming is in belangrijke mate gebaseerd op de resultaten van de commissie-Van Dijkhuizen. Deze commissie heeft in opdracht van de staatssecretaris van Financiën onderzoek gedaan naar een mogelijke herziening van de inkomstenbelasting en het systeem van de toeslagen. De maatregelen uit het regeer­akkoord op dit punt luiden samengevat als volgt.

Voor zowel bestaande als nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (de vierde schijf in de inkomstenbelasting; nu 52 procent) in stappen van 0,5 procent per jaar teruggebracht naar het tarief van de derde schijf (nu 42 procent, straks 
38 procent).

De rente betaald op een restschuld die ontstaat omdat een woning voor een lagere prijs dan het bedrag van de hypotheekschuld wordt verkocht, kan tijdelijk (maximaal vijf jaar) en onder nog in te vullen voorwaarden in aftrek worden gebracht in de aangifte inkomsten­belasting.

De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.

Een gedifferentieerde huurverhoging wordt mogelijk gemaakt. Voor huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro zal de huurverhoging 
1,5 procent plus inflatie betreffen. Bij een inkomen tussen de 33.000 en de 43.000 euro gaat het om 2,5 procent boven op de inflatie. Boven de 43.000 euro bedraagt de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering.

Het systeem voor woningwaardering (met betrekking tot maximale huurprijzen) wordt sterk vereenvoudigd, met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de Wet waardering onroerende zaken.

Voor huurders met een inkomen boven de 43.000 euro wordt de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderings­systeem tijdelijk buiten werking gesteld.

De aangekondigde beperking van de hypotheekrenteaftrek neemt mijns inziens de onzekerheid die lange tijd heeft geheerst, weg. Daarnaast zal een woningeigenaar per saldo dus niets merken van de maatregel. Ondanks een beperking van de renteaftrek wordt de opbrengst van de beperking namelijk budgettair neutraal terug­gesluisd naar de groep die door de maatregel wordt geraakt. Dit gebeurt door aanpassing van de belastingtarieven in de inkomsten­belasting.

Hoewel de aankondigingen in het regeerakkoord nog moeten worden omgezet in concrete wetgeving, is een belangrijke stap in de goede richting gezet. De vraag is of deze maatregelen de woningmarkt daadwerkelijk uit het slop zullen trekken. Dat dit gebeurt, is slechts een aanname. Omdat het fiscaal minder aantrekkelijk wordt om een woning met een (volledige) hypotheek te financieren –nieuwe hypotheekschulden moeten bijvoorbeeld vanaf 
1 januari 2013 annuïtair worden afgelost om de rente in aftrek te kunnen brengen in de aangifte inkomstenbelasting– zal in ieder geval meer worden afgelost op de hypotheekschuld. Dat geeft eigenaren meer ruimte om een woning te verkopen zonder of met een lagere restschuld. Dit kan een effect hebben op het prijspeil van koopwoningen, waardoor doorstroming wordt bevorderd.

Hierbij heeft ook het (tijdelijk) behoud van renteaftrek indien na verkoop van een woning nog een restschuld resteert, een positief effect. Ditzelfde geldt voor de gunstige leningsfaciliteit voor starters. Een punt van kritiek is dat deze laatste, overigens niet-fiscale, maatregel naar mijn mening ook een negatieve uitwerking kan hebben. Indien starters tegen gunstigere voorwaarden een hypotheek kunnen afsluiten en daardoor gemakkelijker een huis kunnen krijgen, kan het prijspeil van starterswoningen stijgen.

De naar mijn mening belangrijkste maatregel is de mogelijkheid voor verhuurders om huurprijzen meer markt­conform te maken. Daartoe wordt een einde gemaakt aan het ingewikkelde punten­systeem, zodat huurprijzen beter kunnen worden afgestemd op de waarde van de woning. Ook gaat het inkomen van een huurder een belangrijkere rol spelen bij het vaststellen van de huur(verhoging). Het kabinet-Rutte II wil hiermee het scheefwonen aanpakken en de sociale woningvoorraad in stand houden. De huurmarkt wordt in zekere zin bevrijd van een aantal marktverstorende regels. In dat kader zou eigenlijk een hervorming van het huurtoeslagsysteem moeten volgen, evenals een volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting.

De auteur is werkzaam in de belastingadviespraktijk van PwC.