De term hypotheekrenteaftrek is niet helemaal zuiver, omdat rente op een gewone lening net zo goed aftrekbaar is, als deze maar wel rechtstreeks verband houdt met de aankoop of de verbouwing van een eigen woning.

In de meeste gevallen zal het echter gaan om een lening waarbij de geldverstrekker (bijvoorbeeld de bank) recht krijgt op de woning in geval van wanbetaling en dergelijke. Dat wordt een hypothecaire geldlening genoemd.

Er zijn veel vormen van hypothecaire leningen. Een van de bekendste is de spaar­hypotheek.

Een spaarhypotheek houdt in dat de bank een lening verstrekt aan iemand die een huis koopt, terwijl die lening pas aan het einde van de looptijd wordt afgelost. Degene die het huis koopt, moet uiteraard rente aan de bank betalen. Maar tegelijkertijd betaalt de huizenbezitter maandelijks een spaarpremie. Hiermee bouwt hij bij de bank een apart spaarpotje op (de kapitaal­verzekering eigen woning).

Aan het einde van de looptijd van de lening wordt dit spaarpotje uitgekeerd, zodat de lening ineens kan worden afgelost.

Optimale aftrek

Wat is er fiscaal aantrekkelijk aan deze lening? De huizenbezitter heeft over de hele looptijd van de lening recht op hypotheekrenteaftrek in box 1 (in beginsel dertig jaar lang). Tegelijkertijd spaart hij zonder al af te lossen op de lening via de kapitaalverzekering eigen woning.

De rente op dit spaarpotje is hetzelfde als de rente die maandelijks aan de bank betaald moet worden. Normale spaartegoeden worden belast, maar het spaarpotje niet – door de zogenoemde vrijstelling voor de kapitaalverzekering eigen woning. Uiteraard moet dan aan diverse wettelijke voorwaarden worden voldaan, maar in de regel zullen hypotheekverstrekkers hier zorg voor dragen.

Zo moet minstens twintig jaar premie worden betaald en dient de uitkering verplicht te worden gebruikt voor de aflossing van de eigen woning. Bovendien is de aangegroeide rente die is begrepen in de uitkering belast in box 1 als de uitkering meer dan 151.000 euro bedraagt.

De spaarhypotheek kan fiscaal gezien voordeliger zijn dan een hypotheek waarbij in de loop van de tijd wordt afgelost (bijvoorbeeld de annuïteiten­hypotheek).

Door aflossing tijdens de looptijd vermindert een huizen­bezitter de lening en dus zijn brutolasten (namelijk de rentebetalingen aan de bank), maar tegelijkertijd wordt zijn recht op aftrek minder.

Als hij een spaarhypotheek had gekozen, had hij jaarlijks een optimaal recht op aftrek gehad en had hij fiscaal relatief voordelig kunnen sparen voor aflossing.

Dit betekent overigens niet dat een spaarhypotheek over de gehele looptijd gezien altijd voordeliger is dan andere hypotheekvormen. Diverse factoren spelen een rol, zoals inkomen, de waarde van de woning, het recht op aftrek in de aangifte inkomstenbelasting gedurende de volledige looptijd van de lening, enzovoort.

Een huizenkoper dient zich gedegen over alle kenmerken van de diverse hypotheken te laten informeren.

Maandlasten

Wie voor een spaarhypotheek kiest en tijdens de looptijd forse geldbedragen overhoudt, kan voor de vraag komen te staan of hij niet zou moeten aflossen. Dit zou immers zijn maand­lasten kunnen verminderen.

Bij een spaarhypotheek wordt echter al een spaarpotje opgebouwd. Een woningbezitter zou in de loop van de tijd extra bedragen kunnen toevoegen aan dit spaarpotje. Dit mag alleen als de hoogste premie niet meer heeft bedragen dan het tienvoud van de laagste spaarpremie.

Dit verlaagt de spaarpremie in latere jaren en drukt dus latere maandlasten. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van een mogelijk gunstige rentetarief op de kapitaalverzekering, die gekoppeld is aan de hypotheek.

Daartegenover kan iemand er ook voor kiezen om met het geld dat maandelijks over is zelf te gaan sparen, al dan niet voor andere doeleinden dan de aflossing van de eigen woning. Hierover zal hij dan wel jaarlijks 1,2 procent belasting in box 3 moeten betalen, voor zover de totale bezittingen (minus de schulden) in box 3 uitstijgen boven het heffingvrije vermogen van 20.785 euro per persoon. De eigen woning, de eigen­woningschuld en de kapitaalverzekering eigen woning behoren niet tot de grondslag van box 3.

Een huiseigenaar moet er verder rekening mee houden dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is als de hypotheek daadwerkelijk is aangegaan voor de koop van een (eerste) eigen woning of een ver­bouwing daarvan.

Verder moet hij bij verhuizing naar een andere eigen woning ook rekening houden met de effecten van de bijleenregeling.

De auteur is werkzaam bij de belastingadviespraktijk van PwC. Reageren? fiscaliteiten@refdag.nl