Het Landbouw-Economisch Instituut (LEI) en het onderzoeksinstituut Alterra in Wageningen hebben dit idee uitgewerkt in het kader van de ”Denktank Melkveehouderij”. Bijna tweederde van de landbouwgrond in Nederland wordt gebruikt door de veehouderij.

Melkveebedrijven moeten voor hun noodzakelijke ontwikkeling steeds weer investeren in grond en quota. Gelet op het inkomen dat ermee kan worden verdiend, zou een hectare grasland ongeveer 14.000 euro mogen kosten. In de praktijk ligt de prijs echter ruim twee keer zo hoog.

Van veel gronden, vooral in de buurt van steden, wordt verwacht dat de waarde in de toekomst wel eens zou kunnen stijgen doordat ze een andere, niet-agrarische bestemming krijgen. Deze zogenaamde optiewaarde drijft alle grondprijzen op, ook in gebieden waar de bestemming waarschijnlijk agrarisch blijft.

Er zijn twee wegen waarlangs de kosten van landbouwgrond kunnen worden teruggebracht naar een niveau dat in een redelijke verhouding staat tot de agrarische productiewaarde. De ene weg behelst de invoering van verhandelbare bouw- of ontwikkelingsrechten. Deze zouden kunnen worden toegekend aan boeren in gebieden met een blijvend groene bestemming. Tegelijkertijd zou het bouwen in gebieden met een meer stedelijke bestemming moeten worden gebonden aan het bezit van zulke ontwikkelingsrechten.

Boeren uit ’groene’ gebieden kunnen hun rechten tegen de marktprijs verkopen aan stedelijke ontwikkelaars. Daar zit voor de boer dan wel een privaatrechtelijke verplichting aan vast om de grond langdurig als landbouwgrond te blijven gebruiken. Boeren worden zo gecompenseerd voor gebruiksbeperkingen op hun dure grond en de stedelijke ontwikkelaars betalen mee aan de instandhouding van de groene ruimte.

In de Verenigde Staten zijn hiermee goede ervaringen opgedaan. De politieke haalbaarheid in Nederland is in deze studie niet onderzocht. Wel zijn verhandelbare ontwikkelingsrechten technisch-juridisch waarschijnlijk goed inpasbaar binnen ons rechtsstelsel, gezien min of meer vergelijkbare constructies als ammoniakemissierechten en de ruimte-voor-ruimteregeling.

De andere weg houdt in dat het agrarisch gebruik van grond wordt losgekoppeld van het eigendom, zoals nu gebeurt bij het pachten. Doordat de marktmacht van de verpachter groter is dan die van de pachter, moet daarbij een systeem van pachtprijsbeheersing worden toegepast.

In plaats van het huidige systeem kan daarbij ook gedacht worden aan verplichte bemiddeling bij pachtovereenkomsten door een onafhankelijke instantie, of aan een vrijere pachtmarkt met door de overheid vastgestelde maximumprijzen, gebaseerd op het opbrengend vermogen van de grond.