Winst verkoop verbouwd huis soms belast
Uit onderzoek blijkt dat eigenaren van een eengezinswoning veelal lang in dezelfde woning blijven wonen omdat zij geen reden of mogelijkheden meer zien om te verhuizen.
Deze onmogelijkheid om te verhuizen wordt mede bepaald door de invloed van belastingheffing. Daarbij valt te denken aan de overdrachtsbelasting. Niet elke woningeigenaar wil of kan zich vastleggen voor de heffing van 6 procent belasting die moet worden betaald bij de aankoop van een nieuwe woning.
Ook de (mogelijke) ontwikkelingen in de inkomstenbelasting spelen een belangrijke rol bij de onmogelijkheid om te verhuizen. De onzekerheid over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek is in dit kader een goed voorbeeld.
Langer in dezelfde woning blijven wonen kan tot gevolg hebben dat de woning ‘meegroeit’ met de eigenaar. De woning wordt uitgebreid met een dakkapel of een aanbouw, of wordt gemoderniseerd door het plaatsen van nieuwe kozijnen of een nieuwe keuken.
Fiscale voordelen ter zake van verbouwingen zijn voor de particuliere woningeigenaar helaas al lang geleden afgeschaft. Slechts de kosten van de financiering (rente) van een verbouwing kunnen onder voorwaarden nog worden afgetrokken in box 1 van de aangifte inkomstenbelasting. Dit is anders als er sprake is van een tweede woning. Dan is ook de financieringsrente ter zake van een verbouwing niet aftrekbaar.
Zoals al in eerdere columns is opgemerkt, zal degene die werkzaamheden verricht en hiervoor wordt betaald, inkomstenbelasting moeten betalen over de behaalde winst.
Er is dan sprake van een resultaat uit overige werkzaamheden, waardoor opbrengsten zijn belast en kosten aftrekbaar zijn.
Niet alle werkzaamheden waar een betaling tegenover staat vallen echter direct in de belastingheffing. Er moet redelijkerwijs een voordeel kunnen worden verwacht met de verrichte werkzaamheden. Verder moet het doel van de werkzaamheden zijn om (enig) inkomen te krijgen. Daarnaast moet er deelname zijn aan het economische verkeer.
Men denkt in dit kader al snel aan bijvoorbeeld een freelancer, maar ook een woningeigenaar kan in de heffing van inkomstenbelasting worden betrokken wanneer hij na de aankoop van een woning –vaak in korte tijd– een winst realiseert door de woning voor een hoger bedrag te verkopen (bijvoorbeeld omdat hij voorkennis had of de woning heeft verbouwd).
Illustratief hiervoor is een recente uitspraak van gerechtshof in Amsterdam. De procedure betrof een man die in 2001 een pand had gekocht voor circa 950.000 euro en op dezelfde dag voor een hoger bedrag had doorverkocht, waaraan hij een winst van 100.000 euro overhield. De stijging van het banksaldo van de man was aanleiding voor de inspecteur om een onderzoek in te stellen en ten slotte het met de doorverkoop van het pand behaalde voordeel te belasten.
De man maakte hiertegen bezwaar omdat hij van mening was dat er geen sprake was van enig belastbaar voordeel, en dat het voordeel in de privésfeer lag. De inspecteur wees het bezwaar af.
De man stelde beroep in bij de rechtbank van Haarlem en vervolgens hoger beroep bij het gerechtshof in Amsterdam. Het hof achtte het aannemelijk dat de man het pand had gekocht met de bedoeling dit onmiddellijk met winst door te verkopen en niet om het aan te houden als belegging of voor eigen gebruik. Hij heeft dan ook een resultaat uit overige werkzaamheden genoten.
Daarbij kwam dat de man het pand had gekocht zonder voorafgaand een taxatie te laten verrichten. Bovendien bedroeg het totale vermogen van de man slechts 3000 euro en bestonden zijn inkomsten uit een brutoloon van 11.000 euro.
Nu de man niets had kunnen aanvoeren waaruit zou blijken dat hij over andere eigen middelen of externe financiering kon beschikken, kon de aankoop van een pand voor dit aanzienlijke bedrag (950.000 euro) niet hebben plaatsgevonden om het pand ter belegging of voor eigen gebruik aan te houden.
De man had in het economische verkeer gehandeld door het pand te kopen en met diensten van professionele derden op dezelfde dag door te verkopen. Ook had hij met zijn handelingen voordeel beoogd, kon hij redelijkerwijs voordeel verwachten en had hij het voordeel ook daadwerkelijk gerealiseerd.
De uitspraak laat zien dat iemand die vanwege zijn kennis, ervaring en/of deskundigheid wist dat de aankoopprijs lager was dan de te verwachten verkoopprijs, een belastbare bron van inkomen kan realiseren.
Hetzelfde geldt als hij bijzondere werkzaamheden verricht om tot verkoop van een woning te komen, zoals het ontwikkelen en uitvoeren van bouwplannen.
De auteur is werkzaam bij de belastingadviespraktijk van PwC. Reageren aan scribent? fiscaliteiten@refdag.nl.
