Op veel plaatsen staan kantoren leeg. De afgelopen jaren steeg het aantal onbezette vierkante meters alleen maar verder. „De leegstand neemt toe doordat bedrijven en organisaties na een verhuizing meer ruimte achterlaten dan zij nieuw huren”, verklaart onderzoeker Bart Louw van DTZ Zadelhoff, Nederlands grootste bedrijfsmakelaar.Samen met de bouwdrift van de afgelopen jaren heeft dat ervoor gezorgd dat er eind 2005 liefst 6,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte te huur stond. Dat komt overeen met bijna 14 procent van alle kantoren in Nederland en betekent een stijging van 8 procent ten opzichte van eind 2004. Absolute topper is Amsterdam. Daar stond eind vorig jaar 1 miljoen vierkante meter leeg.

Toch was er vorig jaar weer meer vraag naar kantoorruimte. De ict-sector en de zakelijke dienstverlening trokken aan. Daarnaast is er een trend om ”omhoog te verhuizen”. Bedrijven vertrekken naar glimmende, nieuwe kantoren met meer uitstraling, gesitueerd in een beter beveiligde omgeving. Louw: „Nieuwbouw behoeft als gevolg van de lage rente niet altijd duurder te zijn. Door het grotere aanbod was de prijs ook gunstig.”

Het omhoogverhuizen heeft gevolgen voor de berg verouderde meters die steeds verder groeit. DTZ is somber over de mogelijkheden om kantoren om te bouwen tot woningen en appartementen. Uit een onderzoek blijkt dat van alle structureel leegstaande kantoren 56 procent is gebouwd in de periode tussen 1946 en 1990. Daarvan is, vooral als gevolg van de ligging, slechts een klein deel -225.000 vierkante meter- geschikt voor de woningmarkt.

„De levensduur van kantoren wordt korter”, zegt Louw, die de lege oude kantoren op onaantrekkelijk bedrijventerreinen in de grote steden vergelijkt met oude auto’s. „Die moeten op een gegeven moment ook naar de schroothoop.” Hij denkt dat van de 6 miljoen aangeboden vierkante meters er 2,5 miljoen moet verdwijnen.

Daarvoor is dan wel medewerking van de plaatselijke overheid vereist. Bestemmingsplannen maken andere functies soms onmogelijk. Cees de Jong van DTZ Zadelhoff noemt als voorbeeld Amsterdam, waar het gemeentebestuur vasthoudt aan oude bestemmingsplannen op de plaatsen van kantoren in de oude binnenstad. „Men wil wonen en werken bij elkaar houden, terwijl de bedrijven in verband met parkeerruimte hun activiteiten naar andere panden verplaatsen. De politiek gaat tegen de economische beweging in.”

De trek naar de moderne statuspanden op ruime locaties heeft ook andere consequenties. DTZ verwacht dat het het komend jaar steeds meer dringen wordt om een plekje in de betere panden te bemachtigen. Er wordt in die markt ook niet ongebreideld gebouwd, want de overheid verplicht de ontwikkelaar ertoe ten minste 70 procent vooraf te verhuren. In 2007 trekt als gevolg van economische groei bovendien de vraag verder aan, verwacht DTZ.

Overigens zijn er in de leegstand grote regionale verschillen. Amsterdam staat aan de top, gevolgd door Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Relatief gunstige uitzonderingen zijn Limburg en Friesland. Er zijn daar in het verleden minder kantoren „op risico” gebouwd, terwijl er de laatste jaren evenmin nieuwbouw plaatsheeft.

In procenten komt de hoofdstad evenwel niet verder dan een 7e plaats. In dat geval staat Woerden bovenaan (leegstand 25,8 procent), gevolgd door Capelle aan den IJssel (22,4), Diemen (21,5) en Gouda (21,4).

Ook de markten voor bedrijfsruimtes en winkels verruimden in het voorbije jaar. Er werd een vijfde minder winkelvastgoed verhuurd dan in 2004. Met name in de aanloopstraten, verouderde winkelcentra en op kleine meubelboulevards nam het aanbod aan winkelruimte daardoor toe. De vraag naar vloeroppervlakte in drukke winkelstraten bleef onverminderd groot, aldus de bedrijfsmakelaar. De Kalverstraat in Amsterdam bleef daardoor met afstand de duurste winkelstraat.

Ondanks de aanhoudende leegstand blijven beleggers volop investeren in Nederlands vastgoed. Mede gedreven door de lage rente wisselden vorig jaar voor een recordbedrag van 5,6 miljard euro panden van eigenaar. Het bedrag werd omhooggejaagd door enkele grote transacties. De verkoop van de winkels van Vendex KBB, exploitant van formules als HEMA en Bijenkorf, vormde de grootste klapper. Geschat wordt dat Bouwfonds deze winkelportefeuille voor in totaal 1,4 miljard euro heeft overgenomen.