Het grootste struikelblok is het niet geweest, maar de stikstofcrisis lijkt een duidelijk effect gehad te hebben op de woningbouw. Zonder beperkende stikstofregels zouden er sinds halverwege 2019 zo’n 23.000 woningen meer gebouwd zijn dan er daadwerkelijk in aanbouw zijn genomen. De komende jaren kunnen daar nog ongeveer 3500 niet-gebouwde woningen bij komen.

Dat blijkt uit nieuw onderzoek van vastgoedadviesbedrijf Colliers naar de effecten voor de woningbouw van de spraakmakende uitspraak van de Raad van State uit mei 2019. Die uitspraak maakte een eind aan het toen geldende stikstofbeleid, met als gevolg dat woningbouwprojecten de kans liepen op uitstel of afstel. Per project moest voortaan duidelijk zijn dat het geen extra stikstofuitstoot in Natura 2000-gebieden zou veroorzaken.

De woningbouw lijkt erin geslaagd te zijn om deels om die beperkingen heen te werken. Mede dankzij de zogeheten bouwvrijstelling die in 2021 van kracht werd. Die hield in dat de tijdelijke stikstofuitstoot tijdens het slopen en bouwen niet meegerekend hoefde te worden; alleen de uitstoot van nieuwe woningen in bewoonde staat telde mee. Tot november 2022, toen de Raad van State ook die vrijstelling onderuithaalde.

Effecten zijn ‘flink overschat’

De gevolgen? Volgens hoogleraar vastgoedeconomie Jan Rouwendal zijn die beperkt. Het aantal bouwvergunningen is sinds mei 2019 niet teruggevallen, concludeerde hij afgelopen najaar uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) – zelfs niet in gemeenten met een Natura 2000-gebied binnen hun grenzen. „Nogal verrassend”, stelde hij vast in het vakblad Economisch-Statistische Berichten: de bouwwereld die te hoop liep tegen de stikstofregels heeft de effecten ervan kennelijk „flink overschat”.

In het nieuwe onderzoek stelt Colliers-hoofdeconoom Madeline Buijs nu wél een trendbreuk vast na het stikstofvonnis van de Raad van State. Zij rekent met een bufferzone van vijf kilometer rond Natura 2000-gebieden, Rouwendal hield tweeënhalve kilometer aan. En dankzij gegevens van de Geodienst van de Rijksuniversiteit Groningen kan Buijs ook preciezer zien waar de vergunde nieuwbouw komt te staan.

Die aanpak leidt tot andere uitkomsten: het aantal woningen in aanbouw op minder dan vijf kilometer afstand van een Natura 2000-gebied laat in 2019 een duidelijke dip zien. In de jaren daarna volgt herstel, maar niet genoeg om het effect van die dip goed te maken. Dat zorgt al met al voor een verlies van 23.000 nieuwbouwwoningen sinds mei 2019. „De bouw is niet volledig stilgevallen, nee, maar een probleem is er wel”, stelt Buijs. „De woningbouwproductie had hoger kunnen liggen.”

Niet verwaarloosbaar

Ook het vervallen van de bouwvrijstelling heeft effect, berekende het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vorig jaar al. In 2022 en 2023 scheelde dat zo’n 6500 bouwvergunningen, tot 2028 komen daar nog 3500 bij. „Niet verwaarloosbaar”, vond het EIB, maar stikstof is ook weer „geen groot beletsel”. Kleinere projecten kunnen vaak gewoon doorgaan, omdat ze met hun uitstoot binnen de wettelijke grenzen blijven. Dat moet dan wel met berekeningen worden aangetoond, stelde het EIB, en dat kost tijd en geld.

„Stikstof heeft zeker effecten gehad, maar het is erg lastig om vast te stellen hoe groot die precies zijn”, reageert hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. „En 23.000 in vierenhalf jaar, is dat veel of weinig?” In diezelfde periode zijn er grofweg 300.000 nieuwe woningen gebouwd.

De terugval in het aantal bouwvergunningen zet weliswaar stevig door –van bijna 76.000 in 2021 naar misschien slechts 55.000 in 2023– maar de stikstofcrisis is daar maar zeer ten dele debet aan, vervolgt Boelhouwer. „De hoge rente en de gestegen bouwkosten, langdurige procedures en een tekort aan ambtenaren bij gemeentes”, somt hij op, „dát zijn de grootste hindernissen voor de woningbouw.”