Zoonlief is pas getrouwd. Het stel huurt een prijzig particulier appartement. Voor sociale huur komen de twee niet in aanmerking, want het gezamenlijk inkomen is te hoog. Na enige tijd valt hun oog op een koophuis waarvan de hypotheeklasten lager zullen zijn dan wat ze nu aan huur betalen. Vol goede moed stapt het stel naar een hypotheekbemiddelaar.

Het gesprek blijkt een koude douche: geen bank wil de aankoop van de woning financieren. De man, die het leeuwendeel van het gezinsinkomen levert, werkt als docent. Hij volgt nog een opleiding om zijn bevoegdheid te halen. Dat betekent dat zijn contract een ontbindende clausule bevat. En dus is het inkomen op termijn niet gegarandeerd, aldus de bank.

Uiteindelijk gaat de aankoop toch door, omdat zijn ouders het stel het benodigde geld kunnen lenen. Die gebruiken daarvoor een deel van hun spaargeld en sluiten bovendien een nieuwe hypotheek af op hun eigen huis. Als zekerheid vestigen ze een hypotheek op het huis van hun zoon en schoondochter.

André van Luijk, hypotheekadviseur in Rotterdam en columnist van het Reformatorisch Dagblad, herkent het geschetste voorbeeld. De familiehypotheek, zoals zo’n onderlinge lening meestal wordt genoemd, komt hij in zijn eigen praktijk ook tegen (zie ”Lenen buiten de bank om”). „Ouders hogen hun hypotheek op en lenen het bedrag door aan hun kind. Zodra het financieel mogelijk is, sluit het kind de hypotheek over naar de bank en krijgen de ouders het geld weer terug. Dat kunnen ze eventueel voor een volgend kind weer gebruiken. Zo’n kind kan dankzij die hulp voor het eerst een huis kopen, of naar een wat beter huis doorstromen dan zonder dat steuntje in de rug.”

Bijspringen

Een mooi instrument, waarmee in principe niets mis is, vindt Van Luijk. „Het is van alle tijden dat ouders hun kinderen helpen. Je ziet in de gereformeerde gezindte ook vaak dat ouders bijspringen als het gaat om de kosten van een bruiloft en het inrichten van het huis, als de kinderen hun eigen spaargeld nodig hebben om de koop rond te krijgen. Soms doen ouders dat in de vorm van een familielening in plaats van een schenking, om andere kinderen niet te benadelen.”

Bas de Bruin, mede-oprichter van Jens Onderlinge Hypotheken, een bedrijf dat gespecialiseerd is in ”hypotheken tussen mensen”, is dezelfde mening toegedaan. „Mijn kinderen zijn nog jong, maar ook ik zal ze helpen als dat nodig is.”

Het zijn trouwens niet alleen ouders die starters op de woningmarkt bijspringen. De Bruin: „Het komt bij ons ook veel voor dat meerdere partijen samen de hypotheek verstrekken: ouders, een oom en een vriend bijvoorbeeld. Via een familiehypotheek kun je vaak een lening regelen die je bij de bank niet kunt krijgen.”

Juist dat laatste ligt onder vuur bij De Nederlandsche Bank (DNB). In december schreven de DNB-onderzoekers Gerard Eijsink en Mauro Mastrogiacomo een artikel in economenblad ESB waarin ze stellen dat de familiehypotheek meehelpt om de prijzen op de huizenmarkt op te drijven (zie ”DNB analyseert familiehypotheken”). Kopers kunnen namelijk meer bieden voor een huis dan zonder de hulp van de familie of vrienden.

Daar komt bij dat huishoudens met een familiehypotheek „onbedoelde belastingvoordelen” kunnen genieten. Als ze meer lenen dan ze van de bank kunnen krijgen, kunnen ze immers ook meer rente aftrekken van de inkomstenbelasting. Dat scheelt de schatkist tussen de 150 en 200 miljoen euro aan inkomsten per jaar, schatten Eijsink en Mastrogiacomo op basis van data uit 2020. Dat geld komt volgens hen vooral terecht bij rijkere huishoudens, en dat vinden ze geen goede zaak. Wat volgens hen „uitkomst” kan bieden is het beperken of zelfs helemaal afschaffen van de hypotheekrenteaftrek voor familiehypotheken.

Hun artikel doet heel wat stof opwaaien. Bas de Bruin neemt geen blad voor de mond en spreekt op LinkedIn van „broddelwerk” en „pseudowetenschap”. Zo scheppen de twee DNB-onderzoekers volgens hem een eenzijdig beeld door te suggereren dat ouders en kinderen uit zijn op fiscaal gewin. Maar volgens De Bruin is de „onderlinge hypotheek” voor „heel veel mensen de enige mogelijkheid om te ontsnappen uit een te dure huurwoning”. Naast kinderen die van hun ouders lenen gaat het bijvoorbeeld om ondernemers die lenen bij hun eigen BV, zzp’ers, arbeidsongeschikten en mensen die ouder zijn dan 57 jaar.

Van Luijk is het met hem eens. „De woningmarkt is zo ingewikkeld geworden, dat mensen andere routes zoeken. Ik kan dat wel begrijpen.” Van Luijk heeft gemengde gevoelens bij de DNB-publicatie. „De familiehypotheek komt een beetje in het verdachtenbankje.”

Volgens hem is dat niet terecht. Hij betwijfelt bijvoorbeeld dat familiehypotheken de woningprijzen helpen opdrijven. „Ik vind dat DNB die conclusie te snel trekt. Met betrekking tot de jubelton (de inmiddels afgeschafte eenmalige hoge belastingvrije schenking door ouders, TR) was dat ook de discussie. Er is uitgebreid onderzoek naar gedaan en het effect bleek beperkt. Strikt genomen is er geen onderzoek gedaan naar familieleningen, dus kennen we de invloed ervan op de woningmarkt ook niet. Zelf vind ik het zeer ruime monetaire beleid van de Europese Centrale Bank prijsopdrijvend. Dat benoemen de DNB-onderzoekers niet.”

Financieringslast

Eijsink en Mastrogiacomo vinden het „opvallend” dat 18 procent van de huishoudens met een familiehypotheek een hogere financieringslast heeft dan de zogeheten Nibudnormen. De Bruin redeneert andersom: „Je zou ook kunnen zeggen dat bij 82 procent van de familiehypotheken binnen de normen wordt geleend. Als je nagaat dat familiehypotheken niet aan deze normen hoeven te voldoen, vind ik dat verrassend veel.”

De Bruin vindt het „suggestief” dat de DNB-onderzoekers „zich haasten” om erop te wijzen dat hoge familiehypotheken de huizenprijzen mogelijk opdrijven, terwijl ze de volgens hem „veel grotere groep” bankhypotheken die niet aan de Nibud-normen voldoen buiten beschouwing laten. In 2020 betrof dat 9 procent op een totaal bancair hypothecair krediet van 136 miljard euro, terwijl in dat jaar volgens de DNB-analyse voor 1,2 miljard euro aan familiehypotheken werd afgesloten.

Vereniging Eigen Huis (VEH), de belangenorganisatie van huiseigenaren, is verbaasd over het hoge aandeel familiehypotheken dat DNB signaleert. „Eén op de zes huishoudens met een hypotheek zou –al dan niet deels– gebruikmaken van een familiehypotheek. Dat herkennen wij totaal niet”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. „We hebben hierover gesproken met banken en hypotheekadviseurs en die zijn al even verbaasd. Misschien heeft DNB oude familiehypotheken meegeteld die in 2020 allang waren afgelost maar nog wel in notariële akten staan. Het aantal is volgens ons veel kleiner en we denken dan ook dat het prijsopdrijvend effect van familiehypotheken op de huizenprijzen erg meevalt.”

Bij navraag door het Reformatorisch Dagblad laten Eijsink en Matrogiacomo per e-mail weten dat de CBS-data waarop zij zich baseren, afkomstig zijn van de Belastingdienst. „Het gaat om lopende leningen waarop hypotheekrenteaftrek van toepassing is.” Van hypotheken uit oude akten is dus geen sprake. Bovendien worden bij familiehypotheken niet altijd notariële akten opgesteld. „Daarom herkent het Kadaster onze cijfers ook niet.”

De la Porte van VEH wijst er ook op dat een extra lening bij familie niet betekent dat je in totaal opeens meer geld kunt lenen. „Als de bank je op basis van je inkomen drie ton leent, kun je wel twee ton van de bank lenen en één ton van familie, maar niet opeens in totaal vier ton.”

Georgette Lageman-Ledegang, manager bij hypotheekverstrekker BLG Wonen, een dochteronderneming van De Volksbank, bevestigt dat. „Wij toetsen altijd of de lening bij ons en de familielening samen binnen de leennormen vallen. Het is dus niet zo dat klanten meer kunnen lenen dan verantwoord is.”

Woningtekort

De belangrijkste oorzaak van de hoge huizenprijzen is volgens haar het tekort aan woningen. „Het is een kwestie van vraag en aanbod.” De suggestie van de DNB-onderzoekers om familiehypotheken minder aantrekkelijk te maken door de renteaftrek te beperken of af te schaffen, gaat volgens haar niet helpen. „Als je de financieringskraan dichtdraait, valt de vraag niet weg.”

Lageman vindt het juist belangrijk om de familielening te behouden. „Ook in een ontspannen woningmarkt zijn er huishoudens die net wat extra steun kunnen gebruiken.”

Wat dan te doen tegen de hoge huizenprijzen? Lageman: „Gemeenten kunnen helpen door het delen en splitsen van woningen gemakkelijker te maken. En als het nieuwe kabinet er dan ook in slaagt de bouwproductie te verhogen, worden huur- en koopwoningen eindelijk minder schaars.”