De voordelen van kopen zijn nog altijd vele malen groter dan huren, bleek donderdag uit een nieuwe analyse van het EIB. De woonkosten voor koopstarters zijn sinds 2008 systematisch gedaald, ondanks de sterke stijging van huizenprijzen tussen 2015 en 2020.

Maar de huidige hypotheekregels van de overheid zetten jonge mensen die aan het begin van hun carrière staan op achterstand, zeggen de onderzoekers. Bij de berekening van een maximale hypotheek wordt namelijk geen rekening gehouden met hun toekomstige inkomen. „Na het afsluiten van een hypotheek zien zij hun inkomen snel stijgen in de tijd, terwijl dit voor oudere huizenbezitters duidelijk minder het geval is.”

De inkomensnormen bij de berekening van een maximale hypotheek moeten bescherming bieden tegen restschulden en betalingsproblemen. Maar van effectieve bescherming is volgens het EIB geen sprake. Zo zijn er al weinig huiseigenaren die betalingsproblemen krijgen; die groep is „uitzonderlijk klein” schrijven de onderzoekers. Daarbij kunnen de regels niet voorkomen dat de restschulden ontstaan, alleen dat ze lager uitvallen. Terwijl het risico op restschulden juist snel afneemt zodra de huizenkoper begint met aflossen en zo vermogen opbouwt.

Om de scherpe kantjes ervan af te halen, zouden de inkomensnormen –vooral voor jongeren– versoepeld moeten worden. Daardoor zouden meer mensen ongeveer een jaar eerder een huis kunnen kopen dan nu het geval is.

„Als iedereen meer kan lenen, zullen de prijzen van de huizen weer stijgen, want mensen zullen hoger bieden”, reageert Hans Andre de la Porte van Vereniging Eigen Huis. „Starters kunnen dan wel op papier een aantrekkelijke hypotheek rond hebben, maar het grootste probleem is dat de huizen niet beschikbaar zijn. De behoefte van woningzoekers –denk aan eenpersoonshuishoudens of ouderen– sluit ook veelal niet aan op het huidige aanbod.”

Maar als de overheid de regels zou willen verruimen, dan is het aflossen van een hypotheek in veertig jaar het overwegen waard, aldus De la Porte. Hij ziet niet in waarom iemand al op zijn zestigste helemaal geen hypotheeklasten meer zou mogen hebben. „Rond die tijd zijn de maandlasten al veel betaalbaarder.”

Die mening deelt Reijer van Ommeren, financieel adviseur uit Barneveld. „Ook in veertig jaar tijd kan je een hypotheek nog makkelijk aflossen.” Evenals het EIB vindt Van Ommeren dat het inkomensperspectief zwaarder moet meewegen. „Het lukt veel mensen onder de dertig jaar niet om de drempel te halen. Terwijl hun inkomen vaak dan nog groeit.”

Zo’n 80 procent van de starters leent het maximale bedrag van de waarde van het huis, ziet hij. „Ook stellen met twee inkomens. Dat de kosten koper uit eigen geld betaald moeten worden, vind ik een gezonde zaak. Maar spaargeld is ook nodig voor bijvoorbeeld een trouwerij of als buffer.”