Kosten bij aanschaf monumentenpand niet altijd aftrekbaar
Wie droomt er niet van? Wonen in een oud en karakteristiek monumentaal pand. Het klinkt romantisch, en feitelijk lijkt mij dat ook wel zo te zijn. Het wonen in een (rijks)monumentenpand brengt echter ook verplichtingen mee.
Zo mag een dergelijk gebouw volgens de Monumentenwet 1988 niet worden verwaarloosd door achterstallig onderhoud. De bijbehorende kosten kunnen flink oplopen. De overheid vindt het behoud van monumentenpanden belangrijk, dus gelukkig kunnen eigenaren een beroep doen op diverse subsidiepotjes, financieringsmogelijkheden en fiscale tegemoetkomingen.
In deze bijdrage concentreer ik me op de fiscale regeling met betrekking tot de aftrek van uitgaven voor monumentenpanden. Belastingplichtigen kunnen indien zij eigenaar zijn van een aangewezen monumentenpand, een extra kostenaftrek toepassen in de aangifte inkomstenbelasting (de persoonsgebonden aftrek). Deze extra kostenaftrek is per 1 januari 2012 gewijzigd. De nieuwe regeling resulteert weliswaar in een lager aftrekrecht, maar is ook op enkele punten vereenvoudigd waardoor belastingplichtigen sneller in aanmerking komen voor kostenaftrek.
Onder de oude regeling konden, naast onderhoudskosten ook afschrijvingen en eigenaarslasten in aftrek worden gebracht. Per 1 januari 2012 zijn slechts nog onderhoudskosten (na aftrek van eventuele subsidies) voor 80 procent aftrekbaar. Er bestaat geen onderscheid meer in de aftrek van kosten voor monumenten die een eigen woning vormen (en worden belast in box 1), en de aftrek van kosten van monumenten die als overig vermogen te boek staan (en in box 3 worden belast). Ook bestaan er geen minimumbedragen meer waarboven de onderhoudskosten aftrekbaar zijn.
Versta onder deze kosten uitgaven voor onderhoud met het doel een pand in bruikbare staat te brengen en te houden. Kosten van verbetering of zelfs „radicale of totale vernieuwing” zijn niet aftrekbaar. Van een „verbetering” is volgens de Hoge Raad sprake als er aan een pand een wezenlijke verandering is aangebracht waardoor het naar inrichting, aard of omvang wijzigt.
De Hoge Raad heeft onlangs in twee arresten het aanvangsmoment aangegeven waarop onderhoudskosten bij de aanschaf van een monumentenpand onder voorwaarden aftrekbaar zijn. De procedures hadden betrekking op de verbouwing van een monumentaal pakhuis tot een woongebouw met appartementen. Een echtpaar wilde een appartement aanschaffen en tekende daartoe op 7 februari 2006 een koop- en aanneemovereenkomst. Een deel van de restauratiekosten werd echter al voor de ondertekening van de koopovereenkomst op 7 februari 2006 betaald en vervolgens in de aangifte inkomstenbelasting over 2006 in aftrek gebracht. De inspecteur meende op meerdere gronden dat de onderhoudskosten deels niet aftrekbaar waren, omdat deze een onderdeel vormden van de koopsom.
De Hoge Raad stelde voorop dat als bij aankoop van een onroerende zaak in opdracht van de verkoper (restauratie)werkzaamheden zijn verricht en hiervoor een vergoeding is bedongen van de koper, deze vergoeding voor de koper niet als aftrekbare onderhoudskosten zijn te kwalificeren. Het echtpaar kon de vergoeding van werkzaamheden die voor 7 februari 2006 hadden plaatsgevonden niet als aftrekbare onderhoudskosten opnemen.
Bent u van plan een monumentenpand te kopen waar nog veel aan gedaan moet worden? Dan is het raadzaam om eerst het pand te kopen en daarna de verbouw voor eigen rekening te nemen.
De auteur is werkzaam bij RSM Niehe Lancée Kooij Belastingadviseurs NV. Reageren? fiscaal@refdag.nl
