Hervorming woningmarkt: starter krijgt sigaar uit eigen doos
De maatregelen in het kader van een hervorming van de woningmarkt: het lijkt een regelmatig terugkerend onderwerp in deze rubriek te worden. Sinds vorige week ligt er een nieuw politiek akkoord.
Enige maanden geleden presenteerde het kabinet-Rutte II een aantal stevige maatregelen. Die stuitten op veel kritiek van verschillende belangengroepen. Woningcorporaties dreigden alle (nieuw)bouwplannen stil te leggen. Woningverhuurders vreesden dat hun huuropbrengsten aanzienlijk zouden gaan dalen door een maximering van huren.
De eigenaren van een koopwoning konden daarentegen enigszins opgelucht ademhalen. Het recht op hypotheekrenteaftrek wordt voor bestaande gevallen weliswaar (ten dele) afgebouwd, maar slechts in een zeer beperkte mate en over een lange periode.
Andere partijen
De belangrijkste maatregelen, bijvoorbeeld ten aanzien van de verhuurdersheffing en de omvang van de maximaal toelaatbare huurprijsstijgingen, moeten echter nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. Het huidige aantal zetels van de coalitiepartijen VVD en PvdA zorgt daarbij voor problemen. Omdat VVD en PvdA in de Eerste Kamer samen niet over een meerderheid beschikken, is er naar politieke samenwerking met ander partijen gezocht.
Samen met D66, ChristenUnie en SGP heeft het kabinet vorige week een akkoord bereikt voor de woningmarkt en de bouwsector. In het akkoord is onder andere aangekondigd dat de btw voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw per 1 maart 2013 voor een jaar omlaaggaat naar 6 procent. Ook zal de verhuurdersheffing worden gematigd en verder worden de huurstijgingspercentages van de per 1 juli 2013 in te voeren inkomensgerelateerde huurverhoging afgezwakt.
Het kabinet heeft daarnaast aangekondigd voor het einde van 2014 met een wetsvoorstel te zullen komen om het systeem van jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhogingen te vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom. Tot die tijd blijft het puntensysteem, dat de maximale huurprijs van een woning bepaalt, bestaan.
Combinatiehypotheek
De belangrijkste maatregel voor starters op de woningmarkt is de in het akkoord aangekondigde nieuwe hypotheekvorm: de zogenoemde combinatiehypotheek. Deze nieuwe hypotheekvorm, mede bedacht door de bancaire sector, moet het voor starters op de woningmarkt interessanter maken om een woning te kopen in plaats van te huren. Een dergelijke beweging kan de woningmarkt weer op gang helpen; althans – een beetje.
Daar waar het kabinet tot voor kort uitging van nieuw beleid, namelijk volledige aflossing van de hypotheek in dertig jaar, geeft het met de combinatiehypotheek weer ruimte voor (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheekvormen. Dit klinkt als een handreiking, maar feitelijk betreft het een sigaar uit eigen doos.
De nieuwe hypotheekvorm is geen fiscale maatregel. Het volledig en annuïtair aflossen van hypothecaire leningen voor de eigen woning binnen dertig jaar blijft (voor nieuwe hypotheken) de norm. Het vereiste van 100 procent aflossing voor een eigenwoninglening mag echter worden afgezwakt tot 50 procent voor zover het een tweede eigenwoninglening betreft. Deze tweede lening, die naast de hoofdsom wordt afgesloten, overigens met een gelijke rente, kan worden aangegaan tot een bedrag van 50 procent van de woningwaarde.
De leningdelen zijn communicerende vaten: de tweede lening is namelijk bedoeld om de aflossingsverplichtingen van de hoofdsom te voldoen. Het startpunt van de tweede lening is nihil en bouwt op tot 50 procent van de woningwaarde. De tweede lening valt in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting. De rente op deze lening is dan ook niet aftrekbaar. Ten aanzien van de aflossingstermijn kan de woningeigenaar een afspraak maken met de bank. De aflossingstermijn mag langer zijn dan die van de hoofdsom, bijvoorbeeld 35 jaar. Er dient dan wel voldoende vermogen te zijn om de aflossingsvrije lening af te lossen.
De combinatiehypotheek is op termijn duurder dan een volledig annuïtaire hypotheek, omdat de te betalen rentelast op de tweede lening niet afneemt. Een groot voordeel is echter dat aan het begin van de looptijd van de lening de aflossingsverplichtingen en dus de maandlasten lager zijn. Dit maakt het voor een (potentiële) starter aantrekkelijker om een huis te kopen.
Dilemma
Of dit uiteindelijk dé maatregel is om de woningmarkt op gang te helpen, is maar de vraag. Er zijn immers nog veel meer factoren die hierbij van invloed zijn. Banken zijn bijvoorbeeld in belangrijke mate gebonden aan regels omtrent een, gerelateerd aan het inkomen van de woningeigenaar, maximumhypotheekbedrag.
De nieuwe maatregel moet weliswaar een potentiële koper over de streep trekken, maar is daarmee de verkoper ook geholpen? Die zal nog steeds voor het dilemma staan om eventueel verlies op zijn woning te nemen of toch maar af te wachten. Maar waarop? Op wellicht een volgende maatregel.
De auteur is werkzaam bij RSM Niehe Lancée Kooij Belastingadviseurs NV.
