Starters op de woningmarkt moeten gaan aflossen. Dit moet ten minste gebeuren via een zogenoemde annuïtaire lening. Een dergelijke lening houdt in dat er in de eerste jaren relatief weinig wordt afgelost (en veel rente wordt betaald). In de laatste jaren van de looptijd zijn de aflossingsbedragen echter hoog en de rentebetalingen gering. Omdat alleen de rente aftrekbaar is, wordt de aftrekpost dus ook steeds lager. De nettolasten voor de huidige starters nemen daarom toe met het verstrijken van de tijd.

De looptijd van een dergelijke lening is maximaal dertig jaar. Die dertigjaartermijn speelde voor situaties van vóór 2013 (”oude leningen”) in feite ook al, want de hypotheekrente was toen eveneens voor slechts dertig jaar aftrekbaar. Daarnaast gold en geldt nog altijd de regel dat een winst op de eigen woning moet worden besteed aan de nieuwe woning. Wie dat niet doet, leent als het ware te veel en krijgt minder hypotheekrenteaftrek (de bijleenregeling). Hoe dit voor de starters van nu werkt, kan het beste worden toegelicht aan de hand van twee voorbeelden.

Starters vanaf 2013

Meneer X koopt een eigen woning voor 200.000 euro. Hij financiert deze met een annuïteitenlening. Na vijf jaar bedraagt de lening (door de verplichte aflossingen) nog 180.000 euro. Hij verkoopt zijn eigen woning op dat moment voor 220.000 euro. Hoewel hij dus 20.000 verkoopwinst heeft, houdt hij per saldo 40.000 euro over aan de verkoop. Dit bedrag moet worden toegevoegd aan de eigenwoningreserve: het bedrag dat weer geherinvesteerd moet worden in de eigen woning (op grond van de bijleenregeling). Stel, hij gaat vervolgens een woning huren. In jaar 7 koopt hij een nieuwe woning voor 250.000 euro. Mag hij deze voor 250.000 euro financieren met een lening? Fiscaal gezien alleen als hij drie jaar zou huren. Op grond van de bijleenregeling mag hij nu echter slechts 250.000 minus 40.000 euro eigenwoning­reserve, dus 210.000 euro, lenen. Deze wordt vervolgens gesplitst in een lening die 25 jaar loopt van 180.000 euro (in feite een herleving van de oude lening) en 30.000 euro aan nieuwe lening. Deze nieuwe lening loopt nog dertig jaar.

Aanvullingen op dit voorbeeld: in deze tijd zijn er bij woningverkopen weinig winsten te verwachten. Toch zou het voorbeeld volgens dezelfde systematiek verlopen als de verkoopprijs van de eerste woning hoger is dan de stand van de lening (na aflossingen).

Het zou uiteraard ook kunnen dat meneer X al een lening had van 180.000 euro die onder het oude, gunstiger regime viel. In dat geval heeft hij voor de 180.000 euro nog volledige renteaftrek (zonder aflossingsverplichting) en voor de 30.000 euro valt de lening onder het nieuwe systeem.

Starters en huwelijk

Wat nu als meneer X van het hierboven genoemde voorbeeld in jaar 6 in gemeenschap van goederen trouwt. Vervolgens koopt hij samen met zijn echtgenote een nieuwe woning in jaar 7. In feite maakt dat niets uit. Hoewel ze een deel van de lening en de eigenwoningreserve krijgen toebedeeld, kunnen ze op gezinsniveau nog altijd rente aftrekken voor een lening van 180.000 euro gedurende 25 jaar. Voor de resterende 30.000 kunnen ze nog dertig jaar rente in aftrek brengen. Ze mogen de aftrekpost verdelen op de wijze die voor hen het voordeligst is (dus in principe bij degene die het hoogste inkomen heeft). Maar als X en Y daarentegen buiten gemeenschap van goederen huwen, resulteert er voor het gezin als geheel gezien 85.000 euro aan lening voor een periode van dertig jaar en 125.000 euro voor een periode van dertig jaar.

Huwen op huwelijkse voorwaarden is in dit voorbeeld –waarbij X tussentijds huurde– dus voordeliger. Wellicht is dit begrijpelijk vanwege het principe van het huwelijk buiten gemeenschap van goederen, maar het is wel verwarrend: fiscaal doet het huwelijksgoederenregime er veelal niet toe. In dit geval dus wel en vanuit de gezamenlijke benadering van de inkomsten uit eigen woning is dit naar mijn mening gedurende het huwelijk niet erg terecht.

De auteur is werkzaam bij HVK Belastingadvies.