Commentaar: Misère op woningmarkt niet alleen maar negatief
De woningmarkt verkeert in zwaar weer. Gisteren bleek uit cijfers van Nederlands grootste makelaarsvereniging NVM dat de verkoop van huizen nog altijd niet wil herstellen van de klap die in 2008 werd uitgedeeld door de kredietcrisis. Sterker, het gaat alleen maar bergafwaarts. In het zojuist beëindigde tweede kwartaal werden er minder woningen (2 procent) verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2008, het laatste kwartaal vóór de crisis, ligt het aantal verkopen zelfs 35 procent lager. Ook daalt de prijs van woningen op straatniveau nog steeds.
De NVM riep daarom gisteren zo ongeveer de noodtoestand uit op de woningmarkt. De vereniging wijt de misère vooral aan de politieke onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. Ze pleit daarom voor duidelijkheid –lees: bij voorkeur geen wijzigingen– én extra subsidiemaatregelen. Die oproep is vanuit de belangen van makelaars te begrijpen: de ellende op de woningmarkt treft hun direct in de portemonnee. Zij hebben baat bij veel transacties en oplopende transactieprijzen.
Het is echter de vraag of de NVM-analyse in alle opzichten de juiste is. Zo ongeveer alle economen zijn het erover eens dat het huidige Nederlandse stelsel van hypotheekrenteaftrek verandering behoeft. Niet alleen vanwege de nijpende financiële positie van de staat –de renteaftrek kost jaarlijks ruim 10 miljard euro–, maar ook vanuit een beginsel van redelijkheid: niet of traag aflossen wordt beloond en veelverdieners hebben meer profijt van de renteaftrek dan lagere inkomens, zelfs al wonen ze naast elkaar in dezelfde rijtjeswoning.
Nu is het snel geven van duidelijkheid altijd te prijzen, vooral wanneer het de veelal grootste aanschaf in een mensenleven betreft. Echter, het is verre van zeker dat een toezegging van een nieuw kabinet dat er de komende vier jaar niets zal veranderen aan het systeem van renteaftrek, het gevoelen kan wegnemen bij burgers dat er op termijn toch écht iets zal moeten gebeuren.
De huidige onrust op de woningmarkt lijkt daarnaast ook sterk samen te hangen met de economische situatie van dit moment. De werkloosheid loopt op, de euro zakt weg en de consumptie stagneert op vrijwel alle terreinen. Als klap op de vuurpijl verstrekken banken ook nog eens minder gemakkelijk hypotheken omdat ze hun buffers willen herstellen. Gechargeerd kan verder worden gesteld dat in een onzekere markt waarin mensen pas een andere woning willen aanschaffen nadat hun huidige huis is verkocht, –op de startersmarkt na– per definitie alles stilligt.
Hoewel de huidige prijsdalingen een vermogensdaling betekenen voor woningbezitters –veelal op papier maar daarmee niet minder vervelend–, kan de huidige situatie in bepaalde opzichten ook een keer ten goede betekenen. Op de vleugels van het systeem van renteaftrek steeg de Nederlandse hypotheekschuld de laatste jaren tot een recordhoogte van ruim 620 miljard euro, meer dan het jaarlijkse bruto binnenlands product (bbp). Die stijging kwam recent vooral voor rekening voor hypotheken waarop niet wordt afgelost en die de woningwaarde steeds verder ontstegen.
Juist de kredietcrisis maakte pijnlijk duidelijk dat een economisch systeem dat gebaseerd is op schulden gedoemd is ten onder te gaan. Met veel kunst en vliegwerk de markt op een mogelijk onrealistisch hoog peil proberen te houden is daarom onverstandig.
Komt nog bij dat de NVM al jarenlang wijst op de lastige positie van starters op de woningmarkt. Ook nu pleit ze opnieuw voor gerichte stimuleringsmaatregelen voor met name die groep. Dat is opvallend omdat juist starters op de woningmarkt baat hebben bij de huidige prijsdalingen. Daar kan geen subsidie tegen op.
