De verkoop in het topsegment van de woningmarkt stagneert. In het laatste kwartaal van 2002 zijn de prijzen van riante bungalows en villa’s gemiddeld met 0,7 procent gedaald ten opzichte van het derde kwartaal. In regio’s met puissant rijken, het Gooi en Zeist, verloren sommige huistypen 9 tot 12 procent van hun waarde.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) rekent dit jaar op een doorgaande „prijscorrectie” bij dure huizen. Vertaald in rond Nederlands is dat domweg een prijsdaling. Maar waar, wanneer en hoeveel precies, nee, dat durft zelfs vice-voorzitter W. van Kampen van de NVM niet te zeggen.

De oorzaak van de inzakkende vraag ziet de NVM in een economische malaise met fors gedaalde beurskoersen en tegenvallende bedrijfsresultaten. „De consument in dit deel van de markt is minder snel bereid zijn vraagprijs aan te passen”, weet de plaatsvervangend NVM-voorman. „Krijgt een huiseigenaar de gevraagde prijs niet, dan blijft hij gewoon zitten.”

Deze ontwikkeling stagneert de doorstroming. De borden ”Te Koop” staan bij dure huizen gemiddeld een dikke honderd dagen in de voortuin. Dat is veertig dagen langer dan het gemiddelde over de gehele markt, zo blijkt uit de NVM-statistieken.

De vraag is of deze ontwikkeling trendsettend is voor de rest van de markt. Nee, zegt de NVM. De makelaarsvereniging signaleert een tweedeling op de woningmarkt. In het topsegment (20 procent van de markt), mogen de prijzen met 0,7 procent licht zijn gedaald, in het onder- en middensegment (80 procent) hebben huiseigenaren in het algemeen nog een minieme stijging geboekt. Niet om over naar huis te schrijven, maar toch.

Een gemiddelde koopwoning kostte in het vierde kwartaal 2002 zo’n 206.000 euro. Dat is exact hetzelfde als een kwartaal eerder. De fractionele stijging van 0,5 procent in die periode is in de afronding al niet eens meer terug te vinden.

De gemiddelde prijsstijging van 4,6 procent over het hele jaar ten opzichte van 2001 is voor veel huiseigenaren ook al niet om vrolijk van te worden. Dit resultaat komt nauwelijks boven het inflatiepercentage uit. In 2001 noteerde de NVM nog een prijsverhoging van 6,3 procent.

Daarbij komt dat de Nederlandsche Bank onlangs waarschuwde dat de ontwikkelingen op de beurs met een vertraging van zo’n anderhalf jaar doorwerken op de huizenmarkt. Dat zou niet veel goeds voor de markt van onroerend goed betekenen.

De NVM weerspreekt de angst dat de crisis in de top overslaat naar de rest van de markt. „Wij voorzien een zeer matige prijsontwikkeling”, verklaart de NVM’er optimistisch. „We moeten de prijsontwikkeling in de buurt van het inflatiepercentage kunnen houden.”

Als argumenten voert hij aan dat de vraag nog steeds groter is dan het aanbod. Bovendien is de hypotheekrente het afgelopen halfjaar alleen maar gedaald. Hierdoor is de betaalbaarheid van woningen voor consumenten het afgelopen jaar juist gestegen. En het gevaar van een rentedaling is vooralsnog niet groot. Ten slotte is het consumentenvertrouwen recent ook weer wat aangetrokken.

Kortom, de vooruitzichten zijn in het algemeen niet slecht. De NVM verwacht daarom „dynamiek” in de markt voor goedkope en middenklassewoningen. „Consumenten hebben vertrouwen in het eigenwoningbezit”, legt Van Kampen uit. „Het kopen van een huis is een beslissing voor een lange periode, in feite is de woning een strategisch vermogensbeheer van de particulier geworden.”

De organisatie van makelaars heeft bij deze verwachtingen geen rekening gehouden met de dreigende oorlog in Irak. „Van een oorlog zal de woningmarkt ongetwijfeld een klap meekrijgen.” Concrete inschattingen daarvan heeft de NVM niet gemaakt.

De prijsstagnatie trekt zijn sporen bij de verkopen. „Een consument zoekt tegenwoordig zekerheid”, signaleert Van Kampen. „Hij biedt zijn huis eerst te koop aan, pas daarna gaat hij over tot koop.” Zo’n werkwijze was een anderhalf jaar geleden nog volstrekt overbodig. „Zekerheid is het sleutelwoord.”