De overheid is de afgelopen weken vaak opgeroepen om steun te geven aan de woningmarkt, die onder druk staat door de gevolgen van de kredietcrisis. Zo stelde Vereniging Eigen Huis voor om de overdrachtsbelasting te halveren. De Rabobank kwam met het idee van een verplichte verzekering tegen de daling van de huizenprijs.Het zijn allebei voorstellen die geld kosten. Geld uit de schatkist, die de belastingbetaler weer moet vullen, of van de huisbezitter, die de premie voor de verzekering moet opbrengen.

Minister Bos maakte vorige week bekend de overdrachtsbelasting niet te verlagen. Terecht. Het is volstrekt onduidelijk of een verlaging leidt tot een lagere huizenprijs. Het is zelfs onzeker of er dan eerder wordt gekocht.

Maar wat moet er dan wel gebeuren? In de eerste plaats lijkt het me van belang om onderzoek te doen naar de redenen die Nederlanders hebben om (nog) niet te kopen. Met de enquêtetechnieken van vandaag moet dat niet zo moeilijk zijn.

Verder moet er gezocht worden naar maatregelen die in eerste instantie niemand geld kosten. Een mooi voorbeeld is de recente verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie naar 350.000 euro. Dit kost de overheid in beginsel niets, maar leidt wel tot een lagere rente voor de koper.

Een pijnsituatie doet zich voor bij verhuizen. Verhuizen moet soms bij nieuwe banen, maar kan ook nodig zijn door echtscheiding, gezinsuitbreiding of juist kleiner willen wonen. In zo’n geval zijn er twee problemen.

Het eerste knelpunt is een financieringsprobleem. Bij een waardedaling van de woning is de verkoopopbrengst onvoldoende om de hypotheekschuld af te lossen. Hierdoor is het vrijwel onmogelijk om een nieuwe financiering te krijgen. Om dit probleem te voorkomen zullen banken de overblijvende hypotheekschuld met de nieuwe woning moeten meefinancieren.

Restschuld
Een voorbeeld. Peter en Karin hebben in 2005 een woning gekocht voor 250.000 euro. De hypotheek bedraagt 280.000 euro. In 2009 verhuizen ze, omdat er een tweeling wordt geboren. De nieuwe woning kost 320.000 euro. De oude woning wordt verkocht voor 240.000 euro. Er resteert een schuld van 40.000 euro.

De bank moet nu 360.000 euro financieren. Daarmee hebben ze een probleem met de zekerheid, omdat het nieuwe huis maar 320.00 euro waard is. Dit probleem bestond echter ook al in de situatie voor de verhuizing. Er was toen een schuld van 280.000 euro, terwijl het huis maar 240.000 euro waard was. De bank loopt dus geen extra risico.

Het volgende probleem is dat de rente over de restschuld van 40.000 euro niet meer aftrekbaar is. De staatssecretaris van Financiën zal moeten toezeggen dat de rente over de restschuld van een hypotheek aftrekbaar blijft.

In vergelijking met de situatie voor de prijsdaling kost dit de schatkist vrijwel niets. Toen lag de aankoopprijs van de nieuwe woning immers hoger. In die situatie hadden Peter en Karin gewoon over die hogere aankoopprijs de rente kunnen aftrekken.

Twee voorbeelden van maatregelen die vrijwel niets kosten en toch effectief zijn, net als de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie. Laten we dus eerst proberen meer van dergelijke maatregelen te bedenken.

De auteur is verbonden aan de Erasmus Universiteit en partner bij het Instituut Fiscale Kennisoverdracht (IFK) te Rotterdam.