Beleggen in studentenwoning kan aantrekkelijk zijn

2

Zo rond de opening van het studiejaar voor het wo en het hbo –volgende week– komt traditiegetrouw het nijpende tekort aan betaalbare studentenkamers in het nieuws.

Als ouders bijdragen in de lasten van hun studerende kind kan de vraag aan de orde komen of het interessant is om voor hem of haar een woning te huren of te kopen. Huren biedt weliswaar flexibiliteit, maar de huurprijs van een kamer loopt al snel op naar 400 euro per maand, als er al passende woonruimte gevonden kan worden. Het kopen van een studentenwoning kan dan ook zeer aantrekkelijk zijn, zeker als behalve het eigen kind meer studenten een kamer in die woning huren.

Hoewel het aanbod van koopwoningen beperkt is en de prijzen op dit moment hoog zijn, is er met zo’n aankoop nog steeds een goed rendement te behalen. Uiteraard is dat afhankelijk van de staat van onderhoud van de woning, de huur die per maand kan worden gevraagd, eventuele erfpachtbetalingen et cetera. Ook dient er rekening gehouden te worden met de Belastingdienst.

Hoofdverblijf

Woningen die niet gelden als hoofdverblijf (ofwel: die niet de eigen woning zijn) dienen in beginsel te worden aangegeven in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting als inkomen uit sparen en beleggen.

Over het vermogen tot 30.000 euro per fiscale partner (dat is het bedrag dat in 2018 geldt) wordt geen belasting geheven. Over het meerdere dient, afhankelijk van de totale waarde van de bezittingen minus de schulden, 0,61 tot 1,61 procent belasting te worden betaald.

In feite wordt er in box 3 dus slechts een fictief rendement belast. De daadwerkelijk genoten rendementen (zowel huuropbrengsten als waardestijgingen) zijn niet belast. Daar staat echter tegenover dat kosten, waaronder bijvoorbeeld onderhoudskosten en de eventueel betaalde hypotheekrente, niet aftrekbaar zijn.

In het geval van woningen die worden verhuurd, wordt er belasting betaald over de WOZ-waarde van de woning en dus niet over de werkelijke waarde. De WOZ-waarde mag worden verminderd met de zogeheten leegwaarderatio indien de huurder recht heeft op huurbescherming op basis van de Huurwet. Deze leegwaarderatio is 45 tot 85 procent. Het precieze percentage volgt uit een ingewikkelde berekening die afhankelijk is van de jaarlijkse huur als percentage afgezet tegen de WOZ-waarde van de woning.

Huurtoeslag

De huurder van de woning (in casu het kind of kinderen) kan daarnaast –en als er aan bepaalde voorwaarden is voldaan– huurtoeslag aanvragen bij de Belastingdienst. De woning van de huurder moet dan wel te boek staan als een zelfstandige woonruimte en het inkomen en vermogen van het kind mogen niet te groot zijn.

Tot slot wijs ik graag nog op de mogelijkheid om een studerend kind zélf een woning te laten kopen met behulp van een financiering of schenking van de ouders. De woning zal in dat geval bij het kind gelden als een eigen woning, waardoor bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Onder voorwaarden kan er gebruik worden gemaakt van de eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling van 100.000 euro.

De auteur is werkzaam bij BDO Belastingadviseurs. Reageren? fiscaal@refdag.nl