De zelfbewoningsplicht zou de redder van de Nederlandse huizenmarkt moeten zijn. Een eerlijk kans voor iedereen en een einde aan het zogenaamde gegraai van beleggers die in de volksmond ”huisjesmelkers” heten. Emotionele ouders met kinderen zonder huis die in praatprogramma’s zonder kennis van zaken discussiëren, scoorden effect: zo’n 130 gemeenten willen zo snel mogelijk een vorm van zelfbewoningsplicht invoeren (Eerenbeemt, 2021). Maar dat lost het woningtekort bepaald niet op.

Veel mensen lijken vergeten te zijn dat zowel grotere als kleinere beleggers steeds een cruciale rol hebben gespeeld in de voorziening van betaalbare huurwoningen. Dit omdat er altijd wel gebruikers waren die niet zelf een woning wilden of konden kopen. Deze groep woningzoekers is aangewezen op de vrije huurmarkt.

Doordat woningstichtingen in de afgelopen jaren weinig tot niets gebouwd hebben, is deze groep aangewezen op beleggers met panden in eigen bezit. Zij hebben een niet mis te verstane rol in dit deel van de woningmarkt. Zij bezitten namelijk de woningen die de woningstichtingen verzuimd hebben te bouwen en te ontwikkelen. Met andere woorden: bij wie kan deze groep zoekers terecht als deze beleggers geen kans meer krijgen om hun woningen aan te bieden? Zelfbewoningsplicht en vormen hiervan gooien zand in deze molen en verstoren de vrije markt, die juist voor deze woningzoekers zo belangrijk is. Kortom: deze extra wet- en regelgeving maakt het investeren in de woningmarkt voor beleggers minder aantrekkelijk. En dus wordt de huizenmarkt er alleen maar krapper door.

Slechts een fractie

Een veelgehoord tegenargument is dat door de koopkracht van private beleggers starters en andere gebruikers geen eerlijke kans krijgen om zelf een woning te kopen. Vaak wordt beweerd dat deze beleggers, tegen wie starters en anderen het moeten afleggen, al ontzettend veel woningen bezitten en er sprake is van een oneerlijk voordeel. Ook onze wetgevers gaan hier flink in mee. Een goed voorbeeld is de zogenaamde ”Prins Bernhard-belasting”, een idee van de PvdA om bezitters van meer dan vijf huizen meer en anders belasting te laten betalen.

Behalve dat deze wetgeving en de naamgeving ervan alle schijn van populistisch opportunisme hebben, zet deze belasting weinig zoden aan de dijk. Ze rust namelijk op de misvatting dat de woningmarkt wordt gedomineerd door een groep grootvastgoedbezitters. Vijf jaar geleden publiceerde Het Parool een overzicht van de grootste Amsterdamse vastgoedbezitters (Couzy & Dun, 2017): 21 spelers bleken in bezit van in totaal ongeveer 4000 huizen. Dat is slechts een fractie van de totale woningvoorraad in Amsterdam, die zo’n 456.000 woningen omvat (NUL20, 2022). We mogen aannemen dat de cijfers in andere delen van het land vergelijkbaar of lager zijn.

Het percentage huizen in het bezit van vastgoedhandelaren is minder dan 1 procent. Absoluut marginaal dus. Zij mogen dus niet de schuld krijgen van een te krappe woningmarkt voor starters en doorgroeiers. Deze mensen zwaarder belasten, is daarom enkel symboolpolitiek en lost niets op. Integendeel: we kunnen concluderen dat de grote en kleine beleggers een cruciale rol spelen op de woningmarkt. Ze voorzien gebruikers die niet willen of kunnen kopen van huisvesting. Het is dus een gigantische misstap om deze groep, die al met lage rendementen moet werken, verder te ontmoedigen om geld te investeren in vastgoed.

Ook gaat de vlieger van het oneerlijke voordeel en de mythe van de grootwoningbezitters niet op. Zelfbewoningsplicht en vormen hiervan zijn alleen maar marktverstorend en lossen de krapte op de woningmarkt niet op.

De auteur is student vastgoed en makelaardij.