Bij een vastgoedobligatie ben ik altijd extra alert. Ze lijken zeer aantrekkelijk door de hoge rente en de vaste aflossingen. Maar die zekerheden zijn meestal schijnzekerheden. Daarnaast vraag ik me altijd af waarom meestal precies die aanbiedingen aantrekkelijk lijken die boven de 100.000 euro zitten. Hoe veilig is het product echt en is de aanbieder transparant over de risico’s?

Allereerst is het van belang om te zorgen voor spreiding in je beleggingen. Als je 130.000 euro beschikbaar hebt en dit volledig in dezelfde belegging stopt, is het risico groter dan wanneer je dit bedrag spreidt. Dus 130.000 in dezelfde vastgoedobligatie stoppen is sowieso niet verstandig. Je kunt beter kiezen voor bijvoorbeeld dertien vastgoedobligaties van 10.000 euro per stuk.

Daarnaast is het de vraag of het verstandig is om te kiezen voor een aanbieder die minimaal 100.000 euro inleg eist. Dit bedrag is namelijk een wettelijke grens. Zit je daarboven, dan gelden minder strenge regels en beleg je buiten toezicht van waakhond Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Tot een bedrag van een ton moet een aanbieder transparant zijn over de risico’s. Als zijn vastgoed grotendeels gefinancierd is, dan zijn de risico’s fors.

Er zijn investeerders die bijna alles lenen: eerst zoveel mogelijk bij de bank, daarna bij particulieren. Ze leggen zo min mogelijk eigen geld in. Hoe meer geleend geld zo’n investeerder heeft, hoe hoger de risico’s zijn. Aan klanten die bedragen onder de 100.000 euro bij hem beleggen, moet hij dat zichtbaar maken. Doe je als klant grotere beleggingen, dan wordt verwacht dat je de risico’s zelf kunt inschatten. Een aanbieder kan dan strooien met toverwoorden als garantie, zekerheid en hoge rente, maar kijk achter die woorden en wees alert.

Het idee dat consumenten boven de 100.000 euro minder bescherming nodig hebben, gaat naar mijn mening uit van een te optimistisch beeld van de werkelijkheid. De laatste jaren is er door de ruime kredietverlening enorm veel kapitaal in de economie gekomen. Het grensbedrag van 100.000 euro vind ik daarom inmiddels te laag. Van mij mag dit weer verdubbeld worden, zoals in 2011 ook is gebeurd. Toen ging de grens voor AFM-toezicht van 50.000 naar 100.000 euro.

En dan hebben we het nog niet eens gehad over de vastgoedobligatie zélf. De kwaliteit daarvan is niet altijd makkelijk te beoordelen. Waarin investeert de ondernemer en hoeveel heeft hij gefinancierd? Wat zijn de zekerheden van de belegger als de aanbieder failliet gaat, de huizenprijs in elkaar zakt of de rente stijgt?

Voor de consument zijn deze zaken vaak lastig te beoordelen. Een simpele vuistregel is: Als het te mooi is om waar te zijn, dan is het dat ook.

De auteur is Master of Financial Planning