Het wetsvoorstel beoogt een differentiatie in de overdrachtsbelasting aan te brengen naar het gebruik van de woning. Ook wordt een vrijstelling voor starters voorgesteld.

Die vrijstelling gaat per 1 januari 2021 in en is eenmalig. Ze geldt voor verkrijgers die meerderjarig zijn maar jonger dan 35 jaar. De woning moet als hoofdverblijf worden gebruikt. Essentie van de maatregel is de verbetering van de positie van starters op de woningmarkt.

Geen hoofdverblijf

Voor natuurlijke personen die een woning verkrijgen als hoofdverblijf en geen starter zijn, blijft het verlaagde tarief van 2 procent gelden. Alle overige verkrijgingen worden per 1 januari 2021 belast tegen 8 procent.

Dit nieuwe tarief gaat gelden voor de overdracht van bedrijfspanden maar ook voor woningen die niet als hoofdverblijf worden aangehouden. Bent u van plan een vakantiewoning of een woning voor uw kinderen te kopen, dan geldt vanaf 2021 het algemene tarief van 8 procent.

Duidelijk is dat beleggers het kind van de rekening zijn. Waar zij in 2020 nog een woning kopen met een tarief van 2 procent overdrachtsbelasting, zal het tarief in 2021 naar 8 procent stijgen.

Verklaring

De eerdergenoemde vrijstelling kan alleen worden toegepast als de verkrijger de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt. Het feit dat hij de woning als hoofdverblijf zal gebruiken, moet hij of zij in een schriftelijke verklaring vastleggen. Een woning kopen, deze drie maanden als hoofdverblijf gebruiken en daarna verhuren om zo aanspraak te kunnen maken op het lage tarief overdrachtsbelasting, gaat niet werken.

Na het lezen van het wetsvoorstel resteren echter behoorlijk wat vragen. Waarom zijn de voorwaarden voor de startersvrijstelling niet gelijk getrokken met die bij de vrijstelling in de schenkbelasting? Daar is een vrijstelling te realiseren voor verkrijgers die jonger zijn dan 40 jaar. Verder geldt dat bij een gezamenlijk verkregen schenking één van de verkrijgers jonger dan 40 jaar moet zijn. Koopt een echtpaar een woning waarbij de man 37 jaar en de vrouw 32 jaar is, dan geldt de startersvrijstelling echter maar voor de helft van de verkregen woning.

Vervalt

Verder geldt dat aan de startersvrijstelling een horizonbepaling is gekoppeld. In principe vervalt de vrijstelling met ingang van 2026. En u voelt het al aan, de verhoging van het algemene tarief naar 8 procent is voor de komende jaren definitief. Deze verhoging en het feit dat het tarief van 8 procent ook gaat gelden voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, zorgen ervoor dat de budgettaire derving van de voorgestelde startersvrijstelling ruimschoots is gedekt.

Als laatste is het de vraag of de vrijstelling inderdaad de positie van starters op de woningmarkt verbetert. Immers, het aanbod van woningen blijft schaars. Forse overbiedingen zijn daarvan het gevolg en maken het starters vaak onmogelijk om serieus mee te doen.

De auteur is belastingadviseur bij Visser & Visser. Reageren? fiscaal@refdag.nl