Over de overdrachtsbelasting zijn al verschillende rechtszaken gevoerd. Het is namelijk niet altijd duidelijk wat de bestemming van een pand is.

De rechter kijkt onder meer met welk doel een pand is gebouwd. Een pand met een woonbestemming wordt in beginsel als woning behandeld. Maar als het pand een bedrijfsbestemming heeft, moet er bij verkoop 6 procent overdrachtsbelasting worden betaald.

Het kan ook zijn dat het pand niet meer voldoet aan de oorspronkelijke bestemming. In zo’n geval telt mee of er ingrijpende verbouwingen nodig zijn om het pand daar wel weer aan te laten voldoen. Een pand met een woonbestemming dat ingrijpend is verbouwd en niet meer gemakkelijk geschikt is te maken voor bewoning, geldt voor de overdrachtsbelasting niet als woning.

Door de schaarste op de woningmarkt worden de laatste jaren leegstaande kantoren en winkels omgebouwd tot woningen. Gelet op het voorgaande kan het in zo’n situatie verstandig zijn om de woning pas over te dragen als die daadwerkelijk tot woning is bestempeld.

Aangepast

Een recente uitspraak van de Hoge Raad maakt dit duidelijk. Iemand had een pand verkregen dat oorspronkelijk gebouwd was als kantoor. Op het moment dat het in zijn bezit kwam, was het pand al op diverse punten aangepast om het geschikt te maken voor bewoning. Ook was er al een omgevingsvergunning verkregen om het voormalige kantoor om te bouwen tot woonhuis. De Hoge Raad bepaalde dat het pand op het moment van verkrijgen feitelijk geen kantoor was én geen woning. De omgevingsvergunning was van doorslaggevend belang voor het vaststellen van de verschuldigde overdrachtsbelasting: 2 procent.

Het fijne aan deze uitspraak is dat er ook gekeken is naar het doel van de verbouwing. In twijfelachtige situaties, waarbij niet duidelijk was of 6 of 2 procent van toepassing was, werd soms in samenspraak met de inspecteur een tussenoplossing gezocht. Deze uitspraak maakt de kans groter dat er bij het veranderen van de bestemming naar een woning gebruikgemaakt mag worden van het lage tarief.

De discussie is nog niet voorbij. Wanneer valt bijvoorbeeld een garage onder het begrip ”eigen woning”? Als die vastzit aan het huis, is het duidelijk. Maar een garage kan zich ook bevinden aan de zijkant van een blok rijtjeswoningen of bijvoorbeeld aan een gezamenlijk pleintje. In zo’n geval is de situatie ter plaatse bepalend, naast het doel dat iemand met de aankoop heeft: is het pand bedoeld om zelf in te gaan wonen of is het gekocht als investering?

De feitelijke staat van het object, maar ook het doel van de koop is dus bepalend voor het tarief van de overdrachtsbelasting. De laatste jaren is de rechtspraak op dit punt soepeler geworden. Persoonlijk vind ik dat ook de overheid de regels moet versoepelen. Er is een enorme schaarste op de woningmarkt, maar er is ook veel leegstand. Als het eenvoudiger wordt om panden om te vormen tot woning kan dat de markt iets verlichten.

De auteur is Master of Financial Planning. Reageren? financieel@refdag.nl