Anderen kunnen helpen. Denk aan ouders die meetekenen, schenken of geld lenen. Sommige lokale overheden verstrekken startersleningen. Ook kunnen juridische constructies een starter op weg helpen. De andere mogelijkheid is dat een starter zijn eigen situatie optimaliseert. Daar is best wat te winnen.

Allereerst mag de starter een inkomensstijging die hij gegarandeerd binnen een halfjaar verwacht, mee laten wegen. Het komt regelmatig voor dat het bespreekbaar maken van een verwachte salarisverhoging bij de zoektocht naar een woning effectief is.

Verder kunnen tweeverdieners sinds 2018 meer lenen: het inkomen van de minstverdienende partner telt namelijk extra mee in het bepalen van de leencapaciteit. Dus overwerk en bijbaantjes, hoe minimaal ook, kunnen effect hebben op de leensituatie.

Bespreek in een gesprek met de bank of onafhankelijk adviseur in elk geval altijd de totale situatie. Beter te veel informatie geven dan te weinig.

Schulden

Een ander punt is het aflossen van schulden. Deze kunnen een enorm effect hebben op de mogelijkheden. Voor iedere euro krediet kun je ongeveer 4 euro minder hypotheek krijgen. Voor een studieschuld is het effect kleiner. Soms kan het aanhouden van een studieschuld juist verstandig zijn als er weinig vermogen is.

Een andere mogelijkheid is het optimaliseren van de rente. De vuistregel is hoe hoger de rente, hoe minder je kunt lenen. Bij ieder heel of half percentage zit er een sprong in wat je kunt lenen. Dus bij 1,5 procent, 2 procent en 2,5 procent rente moet je goed opletten. Automatisch de laagste rente kiezen kan wel eens een beperking zijn van de leenmogelijkheden.

Een rekenvoorbeeld. Een jong stel verdient allebei 23.450 euro en sluit een hypotheek met een rente van 1,5 procent af. Ze kunnen dan 209.504 euro lenen. Nu blijkt dat de één nog wat overwerk heeft gedaan ter waarde van 550 euro en de ander krijgt binnen 6 maanden een loonsverhoging van 550 euro. Beiden komen dan op een salaris uit van 24.000 euro. De leencapaciteit stijgt dan met bijna 5000 euro. Als ze daarnaast ook de rente verhogen van 1,5 procent naar 1,51 procent, dan stijgt de leencapaciteit ineens naar 225.694 euro.

Leensprong

Een minimale aanpassing op de rente in combinatie met heel precies in kaart brengen van het huidige en het toekomstige salaris kan dus zomaar een leensprong geven van maar liefst 16.000 euro. Dit effect is sterker naarmate je meer verdient.

Is het maximaliseren van de mogelijkheden wel verstandig? Dit is een ingewikkeld vraagstuk, waarop het antwoord niet zomaar te geven is. De huidige tijd biedt echter eigenlijk nauwelijks andere opties. Er zijn weinig geschikte woningen beschikbaar. Starters moeten vaak kiezen uit de minst slechte keus. Gelukkig staan starters vaak wel aan het begin van hun salarisgroei. Dit beperkt de risico’s van een hoge lening.

De auteur is Master of Financial Planning. Volgende keer schrijft hij over erfpacht als mogelijkheid voor starters. Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl