Het zoveelste bericht in de krant over de huizenmarkt. Je zou er zo overheen lezen. Welja, de huizenprijs is wéér gestegen. Gemiddeld gaat een huis voor 298.000 euro weg, laat de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in januari weten. Is dat wel nieuws? De huizenprijs stijgt toch al heel lang?

Dat daarmee de markt knotsgek lijkt geworden en een huizenbubbel –waarover later meer– op de loer ligt, daar maken zich maar weinig gewone mensen zich druk over. En laat ik eerlijk zijn: mij interesseerde het onderwerp me vooralsnog alleen beroepsmatig. Want zolang je lekker blijft zitten waar je zit en je geen last hebt van verhuisplannen, raakt het je niet als de prijzen weer de pan uit rijzen.

Hoe anders wordt het als de makelaar langskomt omdat het huis in de verkoop gaat en er –in ons geval– een knalrood tekoopbord de voortuin siert. Berichten over de stijgende huizenprijs vallen dan opeens op.

Vooropgesteld: de waarde van ons huidige huis komt bij lange na niet bij dat bedrag van zojuist. De woning die we terugkochten ook niet. Nou, een klein beetje misschien. En dan te bedenken dat ik eind jaren 80 als klein jongetje huizenhoog opkeek tegen mensen die een woning kochten van een half miljoen. Ouderwetse guldens natuurlijk, maar toch. Schatrijk waren dezulken in deze naïeve jongensogen.

Diezelfde ogen konden niet voorzien dat ze zo’n dertig jaar later een handtekening zagen verschijnen onder een akte waar 265.000 euro in stond. Zegge TWEEHONDERDVIJFENZESTIGDUIZEND EURO. Het was mijn handtekening. Onder een bedrag dat die schier onbereikbare half miljoen guldens overtreft, ook al kun je die omrekening dertig jaar later misschien niet direct één op één maken.

Ben ik dus schatrijk geworden? Alleen het idee al. Het gaat immers voor een groot deel om schuld. Toch is het niet zo’n vreemde vraag. Natuurlijk zijn er tal van mensen die zich een groter, mooier en beter huis kunnen veroorloven dan een relatief eenvoudige middenwoning in een dorpje op de Veluwe. Maar menig niet-westerling zal ons toch rijk noemen. Schatrijk misschien wel.

Velen kunnen zo’n huis tegenwoordig betalen, of beter gezegd: financieren. Tegelijk lijkt er wéér iets raars aan de hand te zijn op de huizenmarkt. Er is nog niemand geweest die mij kan uitleggen –en dan bedoel ik niet cijfermatig, maar lógisch– dat ik voor lagere vaste lasten een hogere hypotheek kan afsluiten. Heel basaal bezien is dat toch vreemd?

„Tja”, zegt de nuchtere Hollander, „het is nu eenmaal zo. Je kunt wel zeuren of je zorgen maken, maar je kunt ook gewoon je boerenverstand gebruiken en de mogelijkheden benutten die de markt biedt.” Goed, stel dat je dat kunt; hoe reageer je dan als de makelaar tijdens de waardebepaling uitkomt op een veel hoger bedrag dan je had ingeschat? Wijs je zo’n vraagprijs dan met je boerenverstand af?

Overgeleverd

Dat je huis opeens veel meer waard blijkt te zijn dan je vooraf dacht, is natuurlijk mooi meegenomen. Toch kan het gevoel je bekruipen dat je overgeleverd bent aan de grillen van de markt. Of aan de makelaar, zo je wilt. Want die bepaalt de vraagprijs. Jawel, in overleg, uiteraard. Maar wie is er zo sterk om te zeggen: „Doe maar 15.000 euro minder hoor. We willen er niet teveel voor hebben.”

En zo sleurt de huizenmarkt alles en iedereen mee, hoger en hoger. Of dieper en dieper, afhankelijk van hoe je deze ontwikkeling ziet. Een huis dat normaal gesproken –maar wat is normaal?– amper twee ton zou opbrengen, doet nu zomaar 220.000 euro. Trouwens: op zo’n manier levert een halfjaartje wachten heel gemakkelijk een paar duizend euro op.

Is waardestijging dan vreemd of slecht? Natuurlijk niet. Het is een economische wetmatigheid. In 1949 werd een huis geregistreerd voor omgerekend 9200 euro. Zo’n 20.000 gulden dus. Voor die tijd ook veel geld, maar toch. Stel dat je toen in dat huis had belegd, dan zou het jaarlijkse rendement 4,85 procent zijn geweest, volgens een berekening van Wegwijs, een onafhankelijke organisatie voor financiële informatie.

Als je die waardestijging doortrekt, kom je in 2020 uit op een gemiddelde woningprijs van rond de 289.000 euro. Daar zitten we begin 2019 dus al 10.000 euro boven. Zegge TIENDUIZEND EURO. Dus is er weer sprake van een bubbel, is overal te horen. Of een zeepbel. En daar zouden we het, zoals beloofd, even over hebben.

Volgens het vakwoordenboek van de Financial Times is er sprake van een bubbel als „de prijzen van aandelen of andere financiële waarden sneller stijgen dan de onderliggende waarde rechtvaardigt.” Die onderliggende waarde zou in dit geval die 4,85 procent waardestijging per jaar zijn.

Als de prijzen harder stijgen dan het verwachte –lees: normale– rendement, ontstaat er een ruimte boven de basislijn (zie grafiek). En ziedaar: een luchtbel. Een bubbel van gebakken lucht waar je als argeloze huizenverkoper middenin zit en die op een bepaald moment uit elkaar zal spatten. Wie denkt hierbij niet aan de laatste economische crisis van 2008, waarin de huizenmarkt als een plumppudding in elkaar zakte?

Overigens komt zo’n hype of gekte op de huizenmarkt om de zoveel tijd voor. Eind jaren 70 ontstond een run op huizen, toen Nederlanders voor het eerst de mogelijkheid kregen een huis te kopen op twee lonen. Zo’n twintig jaar later, eind jaren 90, was het toenmalige kabinet ervan overtuigd dat iedereen een huis moest kunnen kopen. Hypotheekverstrekkers deden niet zo moeilijk en verstrekten gerust tot zeven keer het bruto jaarinkomen voor een hypotheek. Nu is dat maximaal vier, hooguit vijf keer.

Ademhalen

Goed, de huizenprijs stijgt dus. Dat gaat nog wel even door, stelden economen van ABN AMRO vorige maand in de nieuwste Woningmarktmonitor. Twaalf factoren spelen een rol bij de al maar stijgende huizenprijs. Even diep ademhalen, want hier komen de belangrijkste. Gebrek aan beschikbare bouwlocaties. Stijgende bouwkosten. Bevolkingsgroei. Voorkeur om in de stad te wonen. Zelfversterkend effect prijsstijging. Groeiende economie. Stijgend besteedbaar inkomen van huishoudens. Aanhoudend lage hypotheekrente. Krappe huursector. De rest laten we maar even voor wat het is.

Eigenlijk is het best eenvoudig: uiteindelijk gaat het ook in deze markt om de ijzeren wet van vraag en aanbod. Hoe meer vraag, hoe hoger de prijzen. Waar die stijgende vraag vandaan komt? Allereerst van het toenemend aantal mensen in ons relatief kleine land. Over amper twintig jaar telt Nederland naar schatting ruim 18 miljoen inwoners. Dat zijn er een slordige miljoen meer dan nu.

Extra uitdaging is dat er steeds meer zogeheten eenpersoonshuishoudens komen, onder meer door het toenemend aantal scheidingen. Nu, anno 2019, telt Nederland 3 miljoen huishoudens dat uit één persoon bestaat. Over 20 jaar staat de teller naar verwachting op 3,5, miljoen. Voilà, dat betekent dat er 500.000 huizen extra nodig zijn binnen 20 jaar. Een snel rekensommetje leert: 25.000 per jaar extra, bovenop de gewone toename door bevolkingsgroei.

Nieuwbouwwoningen

Dan het aanbod. Dat stijgt ook, door de vele nieuwbouwwoningen die overal uit de grond worden gestampt. Maar het gaat lang niet snel genoeg. Drie grote bouwers –Heijmans, VolkerWessels en het Rotterdamse concern TBI– sloegen begin vorige maand nog alarm in De Telegraaf. Ze denken dat ze tot 2030 slechts de helft van de miljoen benodigde woningen kunnen realiseren als het tempo niet omhoog gaat.

Wat bestaande (eensgezins)woningen betreft: die blijven volgens de NVM vaak te lang in het bezit van ouderen. Ook dat is niet bevorderlijk voor het aanbod, liet NVM-voorzitter Ger Jaarsma vorige maand weten.

Een derde belangrijke component is de aanhoudend lage rente. Hoe lager de maandlasten, hoe aantrekkelijker het is om een huis te kopen. Zeker voor zogeheten doorstromers –mensen die al een huis hebben en naar een volgend huis gaan– is een lage rente interessant. En dat zet de huizenmarkt in beweging.

Volgens beurseconoom Hans de Geus van nieuwszender RTL Z kan de rente de komende tijd niet zomaar omhoog. „Iedereen is gewend geraakt aan die lage rentes. Gezinnen, bedrijven, overheden. Als de centrale banken de rente nu verhogen, zouden te veel mensen failliet gaan.” De Geus durft de voorspelling aan dat de komende dertig jaar de rente tussen de 0 en maximaal 3 procent zal blijven.

Prima omstandigheden voor nog hogere prijzen, zou je zeggen. Nederlanders beginnen de markt echter beu te worden, was enkele weken geleden in de kranten te lezen. Steeds meer potentiële kopers haken af. Ze weigeren de hoofdprijs te betalen, zeker in de Randstad. Wie is er nog bereid om voor een gemiddelde tussenwoning in Amsterdam 498.000 euro te betalen? Zegge VIERHONDERD-ACHTEN… Nee, niet nog een keer.

Starters

Voor makelaars en verkopers zijn het gouden tijden. Starters hebben het echter slecht. In de Randstad maken ze geen schijn van kans, beaamde NVM-voorzitter Ger Jaarsma tijdens de presentatie van de jaarcijfers over 2018. Daarbuiten kun je als starter nog ‘geluk’ hebben, maar het valt niet mee.

Ja, starters hebben het vre-se-lijk moeilijk, is een veelgehoorde kreet. En laat helder zijn: er zíjn ook schrijnende gevallen. Zoals een jong stelletje dat na vijf jaar verkering te hebben gehad, wil trouwen. Hij heeft sinds een jaar een baan, zij studeert nog. Een huurhuis in de particuliere sector is niet te betalen, want voor huurtoeslag komt het stel niet in aanmerking. Hun inkomen is simpelweg te hoog. Kopen is ook geen optie omdat beide jongeren geen gelegenheid hebben gehad om te sparen. Eigen geld is er niet of nauwelijks. Tenzij een familielid zo vriendelijk is tegen 0 procent rente een lening te geven, heeft dit stel, in ieder geval in de Randstad, inderdaad geen schijn van kans. Elders in het land ligt het iets anders, al is ook hier de keuze niet reuze.

Wat is het probleem? Dat zit onder meer in het eigen vermogen dat nodig is voor de zogeheten ”kosten koper”. Enkele jaren geleden besloegen deze bijkomende kosten nog zo’n 10 procent van de koopsom. Omdat de overdrachtsbelasting al enige tijd 2 in plaats van 6 procent is, vallen deze kosten nu lager uit. Officieel vallen onder de ”k.k.” de overdrachtsbelasting (2 procent) en de notariskosten voor levering (750 euro).

Heb je een financiering nodig, dan komen daar ook nog taxatie van de woning, afsluitkosten voor de hypotheek en opnieuw notariskosten voor de vestiging van de hypotheek bij. In het geval van een koophuis van 200.000 euro, komen de kosten koper op krap 9000 euro.

Enkele jaren geleden kon dat bedrag nog meegenomen worden in de hypotheek. De overheid heeft hier echter een stokje voor gestoken. Je kunt alleen de waarde van de woning lenen, meer niet. Koop je een bestaande woning, dan zul je die ”k.k.” zelf moeten opbrengen.

„Hoe krijg ik dat geld ooit bij elkaar”, is de vertwijfelde roep van jongeren. Zij die net een lange en dure studie afrondden, hebben inderdaad een punt. Maar wie spaart er nog „voor later”, zoals dat enkele decennia geleden heel normaal was? Een jongere van halverwege de twintig die al een poosje werkt en nog thuis woont, moet toch een paar duizend euro per jaar kunnen wegleggen? Is 9000 euro eigen geld voor een huis van 2 ton dan opeens teveel? Wat dat betreft is het hoopgevend dat volgens het Nibud 93 procent van de scholieren spaart, al noemt het instituut de belangrijkste spaardoelen niet.

Onder druk

Tot slot nog even terug naar de ethische kant van het verhaal. Het kwam net al even aan de orde. Dat er maar weinig verkopers zijn die zeggen: „Doe maar 15.000 euro minder hoor. We willen er niet teveel voor hebben.”

Hoe moet je de gang van zaken zien op een markt waarin taxateurs onder druk van makelaars en verkopers de prijzen opdrijven, zoals halverwege vorig jaar september bekend werd? Druk die uitgeoefend wordt door banken, consumenten en hypotheekadviseurs, zoals dagblad Trouw schreef? „Dit komt gewoon ontzettend veel voor”, liet Hans van den Heuvel, van VBO Makelaar weten tegenover de NOS. „Het systeem van taxaties zit vol met perverse prikkels.” Dat klinkt werkelijk niet zo mooi.

Spreuken 16:8 laat een ander geluid horen. „Beter is een weinig met gerechtigheid, dan de veelheid der inkomsten zonder recht.”

Zakelijk gezien is het ook niet slim om het onderste uit de kan te willen halen. Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan Tilburg University, raadt op Vastgoed, een onafhankelijk platform voor woningmakelaars, integer handelen aan voor de hele makelaarsbranche. Het motto „ik ben er alleen om voor mijn klant de hoogste prijs te behalen”, is kortetermijndenken en economisch gezien niet lonend voor de lange termijn, zegt hij.

„Als een makelaar steevast een te hoge vraagprijs neerlegt, zullen mensen er uiteindelijk automatisch van uitgaan dat het huis minder waard is. Hierdoor bieden ze lager, ook als het pand wél goed op waarde is geschat. Dat is in strijd met het belang van de verkoper.”

Klanten moeten ervan op aankunnen dat hun makelaar te vertrouwen is. Het is niet handig als zij de ethiek aan hun laars lappen. „Prijsopdrijvingen kunnen uiteindelijk weer tot een barstende bubbel leiden. Niet goed voor de makelaar, de makelaardij en de woningmarkt. Het is economisch bewezen dat constant integer handelen uiteindelijk winstgevender is”, zegt Bouman.

Waarvan akte.

Sticker

Het knalrode tekoopbord staat nog altijd in onze voortuin. De witte letters ”KOPEN?” zijn niet meer te zien, ze zijn afgeplakt met een al even rode sticker: ”Verkocht onder voorbehoud”. Binnen drie weken was het zover. De vraagprijs kregen we niet en dapper zeiden we tegen elkaar: „Ach, we hoeven er niet rijk van te worden. Het is toch prima zo?”

Als ik naar het bord kijk, valt me opeens iets op. De sticker is iets te klein, zodat het vraagteken er nét onderuit piept. Verkocht onder voorbehoud? Alsof het zeggen wil: wees maar niet te zeker van je zaak. Ook niet op zo’n huizenmarkt als deze.

„Elkaar iets gunnen: dat bestaat nog steeds”

Hoe kijkt een christelijke makelaar aan tegen de huidige woningmarkt? Wilco Wisse (29) van Makelaarskantoor Zwaan in het Zeeuwse Koudekerke, zit ruim acht jaar in het vak. Soms ziet hij mooie dingen. Dat mensen elkaar een huis gunnen bijvoorbeeld.

In Zeeland gaan de koopwoningen als warme broodjes over de toonbank, net als in de rest van Nederland. „Zo gek als in de Randstad is het niet hoor. Maar ook hier springen de nodige potentiële kopers boven op een aantrekkelijke woning tot drie ton.”

Of hij verschil ziet tussen christenen en niet-christenen die hun huis te koop aanbieden als het gaat om moraal en ethiek? „Pfoe, dat vind ik een lastig terrein. Wie ben ik om daar iets over te zeggen? Ik verwacht van iedereen eerlijkheid, al mag je het denk ik van een christen nóg meer verwachten.”

Vatbaar

Volgens de jonge makelaar is iedereen vatbaar voor het grote geld, of je nu christen bent of niet. Tegelijkertijd gebeuren er ook mooie dingen. Dat zijn de keren dat klanten van Wisse „gewoon tevreden” zijn als ze hun huis voor een bepaalde prijs hebben verkocht, zonder het onderste uit de kan te hebben gehaald.

Dat heeft niet alleen te maken met de prijs, maar ook met de bijbehorende voorwaarden. „Je kunt wel een prachtig bod krijgen, maar als je daardoor twee weken later al je huis uit moet zijn, kan dat een reden zijn om er toch niet op in te gaan. Het gebeurt dat ik als makelaar weet dat er meer uit te halen is, maar dat mensen zeggen: „Het is goed zo.”

Wisse ziet het als zijn taak om de beste prijs voor zijn klanten te realiseren. „Het gaat om een vrije markt, dus daar is ethisch gezien niets mis mee.” Wel vindt hij het belangrijk om netjes met je klant en gegadigden te communiceren. Want daar kan veel misgaan.

Goed bod

Als voorbeeld noemt hij de gang van zaken rond een huis waar veel animo voor is. „Als je afspreekt dat je op donderdag start met de bezichtigingen, moet je niet de dagen ervoor bezwijken voor een goed bod dat al wordt gedaan.” Dat je daarvoor sterk in je schoenen moet staan, realiseert de makelaar zich. Tegelijk ziet Wisse het als een geval van eerlijk handelen. „Als je een bepaalde koers vaart, moet je daarvoor gaan.”

Het werkwoord gunnen lijkt in deze markt van stijgende huizenprijzen, oververhitting en een steeds groter wordende bubbel ronduit misplaatst. Wisse vindt van niet. „Vorig jaar verkocht een klant zijn huis voor een duidelijk lagere prijs aan een koper omdat die in moeilijkheden zat.

„We gaan het zó doen”, zeiden ze tegen me. Voor hoeveel minder? Meer dan 5000 euro op een huis van minder dan twee ton. Je ziet: elkaar iets gunnen is ook in deze markt nog niet verdwenen.”