Investeerders in vastgoed zijn er in verschillende soorten. Zo heb je speculanten die woningen kopen om ze met winst door te verkopen. Om meer winst te verkrijgen, zorgen ze vaak dat de waarde van de woning omhooggaat. Dat kan door een pand te verbouwen maar ook door de juridische status ervan te veranderen, bijvoorbeeld door een winkelbestemming om te zetten naar een woonbestemming.

Vastgoedbeleggers gaan, in tegenstelling tot speculanten, voor de lange termijn. Veel mensen die voor het eerst in vastgoed beleggen, hebben nog geen duidelijk doel voor ogen. Als het de intentie is meerdere panden te kopen, is het handig om een plan te hebben. Ga je je richten op verhuur van woonruimte aan studenten of gezinnen, specialiseer je je in het verhuren van garageboxen of kies je voor mooie objecten op goede locaties? Ga je voor het indirecte rendement en ben je daardoor meer een vermogensbelegger, of ga je voor een zo hoog mogelijk rendement uit directe verhuur, de zogenoemde cashflowbelegger?

Sociaal

Het kan ook zijn dat je een sociale belegger bent en maar één of een beperkt aantal panden wilt kopen. Zo’n belegger vindt het sociale rendement van zijn investering belangrijk. Hij koopt bijvoorbeeld een huis voor zijn studerende kind of een mantelzorgwoning voor een hulpbehoevend familielid. Een sympathiek initiatief is verhuur van woonruimte aan stichting Ontmoeting, die vastgelopen mensen ondersteunt om hun leven weer op orde te krijgen. Het rendement daarvan is aantrekkelijk, hoewel lager dan bij andere soorten vastgoed.

Het kopen van vastgoed kent ook forse risico’s. Als mensen hun eerste pand kopen, zit daar meteen vaak een groot deel van hun vermogen in. Het geld staat geblokkeerd, er is geen spreiding in de beleggingen. Zou de woningmarkt zich negatief ontwikkelen, dan kan zo’n belegging veranderen in een blok aan het been. Weliswaar voelt zo iemand de waardedaling alleen op papier zolang de directe inkomsten uit de verhuur hoger zijn dan de totale lasten. Maar mocht hij tussentijds geld nodig hebben, dan heeft hij wel een probleem.

Onderhoud

Daarnaast zijn er nog de risico’s van leegstand, de kosten voor onderhoud en veranderingen in wet- en regelgeving. Ook de fiscale kant van beleggen is niet onbelangrijk. Koop je een beperkt aantal panden, dan zit de investering meestal in box 3 en zijn de huurinkomsten en ook de waardestijging onbelast. Maar is er sprake van meer dan normaal actief vermogensbeheer, dan kan de woning in box 1 komen. Je wordt dan als ondernemer aangemerkt. Dan zijn winsten en huurinkomsten ineens belast.

De eerste paar panden als startende belegger zijn het lastigst. Tot een stuk of vier panden val je namelijk onder de regelgeving voor consumenten en is de beoordeling voor het verkrijgen van financiering extra streng. Meer panden financieren gaat gemakkelijker, maar je krijgt wel weer te maken met extra fiscale gevolgen. Kortom, het zonder duidelijk doel en met weinig kennis investeren in vastgoed is een gewaagde stap.

De auteur is Master of Financial Planning. Reageren? financieel@refdag.nl